Le B.A.B.A du crédit immobilier ou comment connaitre les bases pour obtenir son prêt au meilleur taux sur Bordeaux ?

Le B.A.B.A du crédit immobilier ou comment connaitre les bases pour obtenir son prêt au meilleur taux sur Bordeaux ?

Si vous souhaitez connaitre le B.A.B.A du crédit immobilier ou les bases pour obtenir votre prêt au meilleur taux sur Bordeaux je vais vous donner dans cette partie toutes les bases afin d'appréhender le financement de façon simple et éclairée.

Pour simplifier la réussite de cet apprentissage, je vais répondre aux principales questions auxquelles il est impératif d’avoir les réponses lorsque l’on souhaite se lancer dans un investissement immobilier.

Comment la banque évalue mon profil d’emprunteur lorsque je lui soumets une demande de prêt ?

Le conseiller bancaire va vérifier en priorité :

- la stabilité de votre situation professionnelle. Pour chaque type de statut ( salarié cdi, cdd, intérim, intermittent du spectacle, auto entrepreneur, chef d’entreprise, profession libérale… ) Un financement est possible, en revanche une antériorité propre à chaque cas est définie par la banque. Je détaille ce point le long du 1er chapitre.

-  la régularité de vos revenus et primes si c’est le cas

- le nombre de personnes à charge dans votre foyer fiscal

- votre taux d’endettement, ne devant pas généralement dépasser les 35% depuis Janvier 2021 ( précédemment 33% ).

- le reste à vivre par personne dans votre foyer

- votre capacité d’épargne 

- la cohérence globale du projet 

- l’état de vos comptes bancaires ( découvert, habitudes de consommation et d’épargne )

Combien puis-je emprunter ?

Il est très difficile de répondre précisément à cette question car l’étude de prêt se fait avec des règles générales et s’affine au cas par cas. Dans la majorité des cas les principaux critères seront les suivants :

• ne pas dépasser les 35% d’endettement assurance comprise
• que le reste à vivre par personne dans le foyer soit suffisant

En fonction de la destination de l’achat, la banque pourra se montrer plus souple. Pour du locatif par exemple ou des projets en SCI.

Quelle est la différence entre taux fixe et taux variable ?

Lorsque vous souscrivez à un prêt à taux fixe, le taux et le montant de la mensualité restent inchangés tout au long du remboursement.

Avec un taux variable ( que l’on appelle aussi révisable ) le taux peut être modifié tous les ans en fonction de l’indice de référence. Pour “bloquer “ une hausse de taux trop importante, ces prêts peuvent être capés à 1 ou 2 points par exemple.

Cela signifie que si vous vous engagez sur un prêt révisable à un taux de 1%, celui-ci ne pourra pas dépasser les 3% au pire des cas.

L’avantage du taux fixe est la sécurité qu’il apporte avec ses conditions pérennes.

L‘avantage du taux variable est qu’il est plus bas ( au départ ) que le taux fixe. Nous pouvons donc considérer que pour un prêt que l’on souhaite garder sur une courte période, cette solution peut être intéressante et avec un risque limité. Sur une longue période, c’est une question de chance ! Si l’indice n’augmente pas vous gardez un taux bas, s’il augmente… à vous de voir si vous ne souhaitez pas vous faire racheter votre prêt à taux fixe à ce moment-là.

Puis-je rembourser mon prêt par anticipation, c'est-à-dire avant la date de fin prévue dans mon offre de prêt ?

Vous aurez toujours la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation. Il y a deux façons de procéder :

• le remboursement partiel : vous avez une rentrée d’argent ne couvrant pas la totalité du capital restant dû, mais vous souhaitez vous en servir pour diminuer votre dette. Vous choisirez alors de voir baisser votre mensualité et de garder la même durée de prêt, ou, à l’inverse, vous choisirez de raccourcir la durée du prêt en gardant la même mensualité. En fonction de la somme que vous injectez, il sera parfois possible de gagner sur la durée et sur la mensualité en même temps.
• le remboursement total : vous remboursez la totalité de votre capital restant dû et ainsi n’avez plus de mensualité à payer.

Dans les deux cas, ces opérations pourront être faites gratuitement si elles sont prévues ainsi dans votre offre de prêt, ou alors vous devrez vous acquitter de frais appelés “ indemnités de remboursement anticipé “. Ces frais représentent 6 mois d’intérêts plafonnés à 3% du capital restant dû.

Qu’est ce qu’un prêt à échéances modulables ?

C’est un prêt qui vous permet sous certaines conditions ( généralement après un minimum de un an de remboursement et sans jamais dépasser la durée initiale du prêt ) de moduler ou suspendre vos mensualités en fonction des aléas de la vie. Vous pourrez ainsi revoir à la hausse ou à la baisse gratuitement vos mensualités ( la durée restante se modifie alors automatiquement ). Des contrats permettent aussi des suspensions totales ou partielles de vos mensualités sur 1 an maximum.

Comment le banquier va t’il faire pour choisir le taux qu’il va m’appliquer ?

La première chose à comprendre concernant le taux d’emprunt est que celui-ci peut être différent en fonction du profil de l’emprunteur mais qu’il ne pourra jamais dépasser le taux d’usure défini par le législateur ( appelé aussi TAEG ). 

Je m’explique : Afin de protéger le consommateur, la Banque de France se charge de fixer tous les trimestres un taux maximum à ne pas dépasser. Ce TAEG comprend le taux d’intérêt de base, les frais, commissions et rémunérations diverses et l’assurance emprunteur.

Donc les banques ne peuvent pas fixer librement le taux appliqué à un financement.

En revanche, elles peuvent favoriser les dossiers qui leur semblent plus propices à un bon remboursement ou des clients qui pourront leur apporter du PNB ( produit net bancaire que l’on pourrait traduire dans les grandes lignes comme chiffre d’affaires de la banque ).

Voici les principaux leviers qui peuvent faire diminuer ou augmenter un taux de prêt immobilier :

• le montant des revenus annuels
• l’apport
• le type de contrat de travail
• l’épargne disponible
• les contreparties que le client est prêt à apporter : prendre l’assurance multirisques habitation, auto, ouvrir des comptes épargne, ouvrir un compte professionnel pour les clients qui ont une activité non salariée…

Puis-je négocier les conditions obtenues par mon banquier ?

Vous rentrez dans une relation commerciale avec votre conseiller bancaire. Donc en fonction des informations données ci dessus ( concernant les différents leviers pour jouer sur le taux immobilier ), vous pouvez bien sûr entamer une négociation.

En revanche si vous ne vous sentez pas assez à l’aise avec cette partie là de votre projet,  je suis plutôt bien placée pour vous conseiller de passer par un professionnel… En effet, un courtier en prêt immobilier défendra vos intérêts auprès de tous les établissements bancaires qu’il pensera bon de solliciter. Chaque banque à sa propre vision du crédit et n’accordera pas les mêmes avantages ou tout simplement ne financera pas les mêmes projets. La connaissance du marché bancaire de votre secteur est primordial et est votre meilleure arme pour être sûr d’obtenir votre prêt aux meilleures conditions.

Ce que vous pouvez réaliser :

La plus grande partie de votre réussite est de prendre conscience de votre potentiel d’acquéreur. 

Plus tôt vous réalisez cela et plus vite vous pouvez bénéficier des fruits de vos investissements.

La première étape est donc de vous faire accompagner par votre banquier ou un courtier pour connaître votre enveloppe d’emprunt, votre capacité d’endettement. Grâce à cela vous pourrez donc choisir quel type d’investissement et quelle stratégie vous souhaitez mettre en place. 

N’en doutez pas, votre choix sera le meilleur. Nous avons tous nos propres envies, nos propres objectifs et notre propre conception de l’endroit où nous souhaitons vivre.

De mon point de vue, écouter les avis de nos proches pour savoir où et quoi acheter comme bien immobilier n’est pas judicieux.

Vous l'aurez compris, le B.A.B.A du crédit immobilier ou la connaissance des bases pour obtenir votre prêt au meilleur taux sur Bordeaux est votre meilleur atout pour un investissement réussi.

J’insiste toujours et encore : il est temps d’investir sur vous.