Acheter un bien neuf ou ancien sur Bordeaux ? Quelles différences pour mon financement, les avantages et les inconvénients?

 Acheter un bien neuf ou ancien sur Bordeaux ? Quelles différences pour mon financement, les avantages et les inconvénients?
par Karim Boukelouha de BKH Immobilier et Christelle Messina

Vidéo explicative :https://www.youtube.com/watch?v=1_vOlfbopwU

Le système du financement et les stratégies de multiplication de vos acquisitions n’ayant plus aucun secret pour vous, je vais vous expliquer comment choisir entre un bien neuf et un bien ancien sur Bordeaux.

Nous aurons ensuite l’avis de Karim Boukelouha, agent immobilier, sur les meilleures stratégies pour vos recherches de biens.

1 ) Acheter dans le neuf, faisons tomber les idées reçues :

Nous entendons souvent tout et son contraire concernant les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles ou l’auto construction.

Dans un premier temps, quelles sont les opérations que nous pouvons mettre dans la case “immobilier neuf”? :

• Les VEFA, vente en état futur d’achèvement. Vous achetez votre bien sur plan à un promoteur
• La construction de maison. Vous construisez ou faites construire votre maison sur un terrain. 

Les banques privilégient les contrats de construction de maison individuelles  (CCMI) ou les maîtrises d'œuvre afin de s’assurer de la bonne fin des travaux et de la bonne détention des principales assurances qui couvrent le client en cas de malfaçon.

Les auto-constructions sont de moins en moins financées par les banques car elles ne souhaitent plus prendre le risque de financer un bien qui serait mal construit. Cela pourrait engendrer des problèmes de remboursement de la mensualité et de prise de garantie.

• Les biens anciens sur lesquels des travaux de remise en état importants seront faits. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération à financer, et doivent servir à améliorer l’habitat ou faire des économies d’énergie.

Quels sont les avantages lorsque vous achetez un bien immobilier neuf sur Bordeaux ?

• Les frais de notaire sont réduits : 2 à 3%. 

Dans le cas d’un achat de terrain plus construction, les frais de notaire ne s’appliquent que sur le terrain à hauteur de 7% en moyenne.

• Vous bénéficiez d’une protection juridique solide ( la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement, la garantie de prix ferme et définitif, la garantie financière d’achèvement ) qui  permet la réparation des dommages qui affectent la solidité du bâti ou rendent l'ouvrage impropre à sa destination durant 10 ans.
• Accès au prêt à taux zéro ( PTZ ) en fonction de la zone géographique du bien, de vos revenus, du nombre de personnes dans votre foyer et dans le cadre uniquement de l’achat de votre résidence principale. Il faut que vous soyez considérés comme primo accédant, c'est-à-dire que vous n’ayez pas été propriétaire sur les deux années précédentes.

vidéo explicative :  https://www.youtube.com/watch?v=bccrEwhJ_bw

• Exonération de taxe foncière durant deux ans sur certaines communes
• Etre aux dernières normes phoniques et thermiques donc bénéficier d'une optimisation d'économie d'énergie

Quels sont les inconvénients lorsque l’on achète dans le neuf sur Bordeaux?

• Des futurs frais de copropriété difficilement prévisibles. Lorsque l’on achète dans l’ancien, vous pouvez précisément vous projeter sur les frais engendrés par la copropriété en faisant la moyenne des trois dernières années. Dans le neuf une estimation vous sera donnée mais vous ne pourrez vous assurer de sa véracité.
• L’attente ! Un bien en construction peut subir les aléas météorologiques, les contraintes de réception de matériaux, les vacances des ouvriers… et il faudra vous armer de patience pour arriver au bout de votre projet. Il faut compter entre 12 et 18 mois en moyenne.
• Le prix… les biens neufs ont très souvent un prix au m2 plus élevé que les biens anciens.
• Payer avant d’occuper son logement. Très souvent la banque vous permet de bénéficier d’un différé ( je vous détaille cette stratégie dans le chapitre suivant ) qui peut être total et dans ce cas vous ne payez que l’assurance, mais qui peut aussi être partiel et dans ce cas vous payez en plus les intérêts sur les fonds débloqués.
• Vous pouvez avoir du mal à vous projeter. Le fait de ne pas voir votre bien n’est pas évident. L’aménagement, la taille… 

2) Acheter dans l’ancien sur Bordeaux : c’est à dire toute habitation ayant déjà été occupé

La crise du COVID n’aura pas épargné le secteur de l’immobilier, mais depuis la fin d’année 2020 nous sommes sur une reprise encourageante.

Les avantages de l’ancien sur Bordeaux :

• Une entrée rapide dans les lieux
• Une projection facile grâce à la visite du bien
• Son prix : 15 à 30% moins cher qu’un bien neuf à prestations équivalentes
• Un choix plus important que sur le marché du neuf
• Possibilité de défalquer du prix de vente les aménagements présents dans le logement (cuisine équipée, salle de bains aménagée, dressings, poêle à bois, etc.) et de diminuer en même temps le montant des droits de mutation à payer chez le notaire
•  Une valorisation plus importante à venir dans le cas de travaux particulièrement. Donc très probablement une meilleure plus value à la revente.

Les contraintes de l’ancien sur Bordeaux :

• Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix de vente. Il y a donc un écart de 6% en moyenne avec un bien neuf.
• Si le bien a plus de 10 ans, pas d’assurance permettant de vous couvrir en cas de problème sur le bâti. Tous les futurs travaux seront à votre charge.
• Souvent des travaux pour remettre à votre goût
• Une performance énergétique moins efficace

Vous connaissez maintenant toutes les caractéristiques des biens neufs et anciens.

Je vous laisse entre les mains de Karim Boukelouha ( https://www.bkhimmobilier.fr/)  , afin qu’il vous donne son avis d’agent immobilier confirmé sur comment réussir une bonne recherche immobilière.

Acheter un bien neuf ou ancien sur Bordeaux ? Quelles différences, les avantages et les inconvénients lors de ma recherche de bien et  pour mon acquisition?

L’achat d’un bien immobilier soulève souvent de nombreuses questions chez les acquéreurs, dont une que beaucoup se posent en début de recherche: « Neuf ou ancien »?.

S’il me semble évident qu’une réponse catégorique ne peut être envisagée qu’à partir du moment où les grandes lignes du projet de l’acheteur sont identifiées, il n’en reste pas moins que certains critères peuvent nous aider à faire notre choix.

Autrement dit, ce choix d’acheter dans le neuf ou l’ancien dépend d’abord de contraintes et d’objectifs personnels, propres à chacun, à partir du moment où nous maîtrisons les bases relatives à chaque type d’achat.

1.     Neuf Vs Ancien, 2 univers différents:

Les bases du choix d’acheter du neuf ou de l’ancien se réalise d’abord par la connaissance des avantages et inconvénients de chaque type d’achat, qui nous permettent de bien les différencier.

1. Achat d’un logement neuf: avantages et inconvénients

                     1) Les avantages de l’achat d’un logement neuf

Dans la dualité qui oppose le neuf et l’ancien, le 1er prend l’avantage sur le second à bien des égards.

Un achat sécurisant

Tout d’abord, l’achat d’un logement neuf est extrêmement sécurisant pour un acquéreur, puisqu’il s’accompagne de plusieurs garanties souscrites par la totalité des constructeurs: la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, l’assurance dommage-ouvrage.

Dans le neuf, la remise des clés de votre logement se concrétise par une sorte d’état des lieux avec le vendeur (appelé réception du logement) pendant laquelle tous les désordres constatés sont notifiés (carrelage fendu, volet qui fonctionne mal, traces sur les peintures, prise électrique mal posée etc). La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de prendre en charge toutes les réparations notifiées dans le procès-verbal dans un délai d’un an.

La garantie décennale et l’assurance dommage ouvrage, quant à elles, couvrent les propriétaires dans le neuf pendant 10 ans de tout désordre intervenant sur le gros œuvre du bâtiment ou du logement. Il peut s’agir notamment de fissures sur la façade, d’un problème d’étanchéité, d’une mauvaise tenue du toit, d’un mauvais fonctionnement du système de chauffage, d’un souci de charpente, d’une dalle qui s’affaisse, d’une infiltration d’eau… Dans chacun de ces cas, soit le propriétaire est indemnisé pour faire réaliser les travaux, soit le constructeur est tenu de les faire.

Vous l’aurez compris, l’achat d’un logement neuf laisse peu de place aux vices cachés, aux malfaçons ou tout autre désagrément qu’il est difficile d’identifier dans l’ancien. Du moins, si c’est le cas, vous avez l’assurance d’une prise en charge des désordres constatés et de leur réparation.

Des frais de notaire réduits

Tout acquisition immobilière implique le paiement de « frais de notaire » au moment de la signature de l’acte définitif, qui viennent s’ajouter au prix du bien convoité.

Alors que dans l’ancien, les frais de notaire représentent une dépense supplémentaire de 7% à 8%, ils ne représentent que 2% à 3% à l’achat d’un logement neuf.

Autrement dit, pour l’achat d’une maison à 200 000€, les « frais de notaire » représenteront environ 16 000€ dans l’ancien, quand ils s’élèverons à 5000€ dans le neuf.

Des coûts de fonctionnement faibles

Autre avantage du neuf, sur l’ancien: la maîtrise de son budget.

Qui dit construction neuve, dit dernières normes en matière d’isolation thermique et acoustique, utilisation de matériaux récents et prestations de qualité. C’est la garantie d’avoir des équipements neufs dans sa résidence (façades, ascenseurs, parties communes), qui ne se dégradent pas dans un laps de temps raisonnable.

Acheter un logement neuf est donc synonyme d’économies à bien des égards: consommations d’énergie et charges de copropriété faibles.

C’est aussi l’assurance que la copropriété (et donc vous) n’aura pas de poste de travaux important à prévoir dans les 1ères années de vie de la résidence (réfection des façades, des ascenseurs, de l’étanchéité de la toiture)

Des équipements en adéquation avec les attentes des acquéreurs

Tout bon constructeur sait prendre la mesure « des attentes du moment » d’un acquéreur dans son environnement.

Il est donc rare de voir des appartements sans balcon, un 5ème étage sans ascenseur ou l’absence de stationnement dans une résidence neuve. Autant d’éléments qui sont appréciables et donnent une plus value, que nous investissions pour habiter ou louer.

De même, il n’est pas rare que la construction de biens immobiliers s'accompagne de commerces de proximité.

En général, l’investissement dans un bien neuf donne donc l’assurance de bénéficier d’un certain confort dans les prestations proposées à ses habitants.

Avantages fiscaux et exonération de taxe foncière

Tout achat d’un logement neuf donne aujourd’hui lieu a une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Une économie à prendre en compte lorsque nous savons qu’elle s’additionne aux frais de notaire réduits!

Pour ceux qui souhaitent investir dans le neuf pour louer (investissement locatif), sachez que plusieurs dispositifs de défiscalisation existent à ce jour (le plus connu étant « le PINEL »), permettant d’obtenir une exonération d’impôts, sous la forme d’un pourcentage de la valeur du bien sur 6, 9 ou 12 ans.

Cependant, ces dispositifs suivent des règles strictes, notamment dans la fixation des prix des loyers, qui sont encadrés.

Par exemple, en « PINEL » pour l’achat d’un appartement à 250 000€ avec un engagement de ne pas revendre le bien sous 9 ans, ce sont 45 000€ d’impôts qui seront économisés par le propriétaire.

Une forte valorisation à la revente:

Proportionnellement et statistiquement, il est indéniable qu’à produit et emplacement équivalent, la valeur d’un bien récent sera supérieure à celle d’un bien ancien.

A condition de respecter certaines règles à l’achat (voir plus bas), investir dans le neuf signifie souvent qu’une plus value sera réalisée à la revente.

Des garanties offertes aux frais de notaires réduits, en passant par le faible coût des charges dans les 1ères années, les avantages à acquérir un bien neuf sont conséquents.

Ils offrent un cadre de vente maîtrisé et sécurisant aux acquéreurs.

Cependant, acheter un logement neuf a aussi des inconvénients

2. Délais de livraison, prix et mauvaises surprises: les limites du neuf

Les délais de livraison

Acheter un logement neuf signifie souvent attendre…Entre la signature d’une promesse de vente et la livraison de votre bien, il s’écoulera environ 18 mois.

En effet, dans la majeure partie des cas, l’achat d’un bien immobilier neuf se fait sur plan, en VEFA  (vente en l’état futur d’achèvement).

Autrement dit, lorsque vous signez la promesse de vente de votre bien, la construction de celui-ci n’ a pas démarré. Certains promoteurs attendent même qu’un pourcentage de lots soient vendus avant de pouvoir démarrer la construction du bâtiment.

L’achat d’un logement neuf s’envisage donc sur du long terme, d’autant plus qu’il est fréquent que les délais de livraison ne soient pas respectés et que les chantiers prennent du retard.

Tout acquéreur d’un logement neuf doit donc savoir qu’il devra s’armer de patience, avant de pouvoir jouer de son bien.

Des biens qui se paient au prix fort

Le contexte économique actuel est marqué par 3 facteurs qui influencent fortement le coût des opérations de construction, qui se répercutent sur les prix de vente des biens:

Un marché tendu, extrêmement concurrentiel

Le foncier (les terrains) qui se fait de plus en plus rare

Le coût de la construction pure, qui explose (coût des matériaux et nouvelles normes).

Les conséquences sur le prix d’achat des biens sont immédiates, puisque dans le neuf, le prix d’un bien est 15% à 20% plus élevé que dans l’ancien.

Gare aux mauvaises surprises

Face à des délais de construction toujours plus courts, il est de plus en plus fréquent que la mise en service d’une résidence s’accompagne de quelques désagréments, plus ou moins graves.

Lorsqu’il s’agit d’une chaudière qui ne fonctionne pas ou d’un volet qui ne se ferme pas, les délais d’intervention restent souvent courts et tout rentre dans l’ordre assez vite.

En revanche, il est de moins en moins rare de voir des soucis plus importants apparaître dans les 1ers mois qui suivent la livraison d’un bien: infiltrations, fissures, humidités.

S’il est vrai que, comme nous l’avons vu, des garanties existent, leur mise en application reste longue et fastidieuse, tout comme les délais de réponse et d’intervention.

Une situation qui est alors difficile à encaisser pour un propriétaire qui a attendu à minima 18 mois d’avoir son logement et qui l’a payé 15% à 20% plus cher qu’un bien ancien…

Des inconnus sur son bien et son environnement

En dehors des maisons individuelles hors d’une copropriété, il est assez difficile de maîtriser son environnement lorsque nous achetons du neuf.

Tout d’abord, la vente du bien se fait souvent sur plan, sans l’avoir visité. Il est donc assez difficile de se projeter dans l’espace, face à une feuille A4.

S’il est vrai que de plus en plus de promoteurs proposent des projections 3D, ceux qui ont besoin de ressentir l’atmosphère d’un lieu avant d’acheter se retrouveront sans solution dans le neuf.

Il va de soi qu’il est également difficile de se renseigner sur son voisinage, que nous connaissons au gré des déménagements dans la résidence.

La vente sur plan ne s’accompagne pas toujours d’un déplacement physique. Il est donc difficile pour les acquéreurs d’appréhender les questions relatives à l’environnement immédiat du logement convoité: infrastructures scolaires, routes, constructions alentours, vis à vis éventuels.

Tout comme les retards de chantier, ces infrastructures peuvent également connaître des retards de livraison, donnant lieu à la mise en place de solutions précaires, pas toujours adaptées aux attentes des habitants.

Des logements de moins en moins spacieux

La difficulté à trouver du foncier disponible se traduit également par la volonté de faire plus de logements dans un espace plus restreint.

Conséquence: nous retrouvons des biens dans le neuf de plus en plus petits (petite cuisine ouverte sur le séjour, petites chambres…), notamment sur les petites typologies (studio, 2 pièces et Type 3)

Les amoureux de grands espaces ne seront donc pas conquis par cette option.

Des avantages fiscaux « sous contrainte »

Pour les investisseurs en locatif, les avantages fiscaux mentionnés plus haut sont conditionnés à un plafonnement des loyers. Il est donc quasiment impossible de réaliser une opération où les loyers compensent la dépense (crédit + assurances + charges + impôts + taxe foncière), sans posséder un apport.

Quand nous savons que nous achetons un bien neuf 15 à 20% au-dessus de la valeur du marché dans l’ancien, cela amène à réfléchir…ou à bien calculer son coup!!

L’achat d’un logement neuf apporte donc des garanties à ses acquéreurs, tant sur le logement (équipement et confort), que sur le bâtiment (garanties et assurances constructeur) et les frais engendrés, qui restent moins élevés que dans l’ancien (consommations d’énergie, frais de notaire, charge de copropriété).

Il n’en reste pas moins que le logement ancien a son mot à dire dans cette bataille.

1. L’achat dans l’ancien: Avantages et limites

1. Les avantages de l’achat dans l’ancien

L’achat d’un bien ancien dispose de plusieurs atouts dans sa rivalité avec le logement neuf

Le délai d’achat

La différence majeure entre l’achat d’un logement ancien et un bien neuf réside dans le délai d’achat. Alors que le logement neuf propose un délai de 18 mois pour devenir propriétaire, l’achat d’un logement ancien permet de disposer des clés 3 mois en moyenne après la signature du compromis!

Un temps d’attente 6 fois inférieur à son concurrent, qui s’explique par le fait que le bien convoité existe déjà.

Les acquéreurs qui souhaitent voir leur projet se concrétiser rapidement se tourneront très souvent vers cette option.

Une offre plus large

Autre avantage non négligeable, il est établi que l’offre en nombre de logements neuf représente moins de 20% des logements du marché immobilier.

Sauf critère très spécifique, il est donc plus probable de trouver son bonheur sur du parc existant que sur l’offre en logement neuf, puisque 8 logements sur 10 présents sur le marché sont « anciens »

Un prix d’achat moins élevé et des biens « mieux placés »

Nous l’avons vu, le prix d’un logement neuf est 15% à 20% qu’un bien ancien, à emplacement et surface égale.

En d’autres termes, les logements anciens sont 15 à 20 % moins chers que les logements neufs.

De plus, il est rare de trouver du foncier disponible dans les centres villes ou dans les zones très prisées, avec des biens déjà existants.

Les acquéreurs qui souhaitent une localisation précise, voire des quartiers ou certaines rue d’une ville passeront forcément par l’alternative de l’ancien.

Un environnement « connu »

Là où il est difficile de se faire une idée dans le neuf avec une vente sur plan ou une construction qui n’a pas démarré, il est beaucoup plus aisé de se projeter dans l’existant: le quartier existe, les infrastructures environnantes aussi, tout comme le vis-à-vis et le voisinage.

La visite d’un bien permet d’apprécier l’espace et l’atmosphère qu’il propose, de visualiser ses meubles dans les pièces, d’écouter les éventuelles nuisances sonores, la qualité de l’isolation phonique…

Un bâti qui a fait ses preuves

Nous avons pour coutume de dire que les 1ers locataires ou propriétaires essuient les plâtres, eu égard au fait qu’ils sont les 1ères victimes des éventuels désagréments dans un logement neuf.

Un logement ancien a généralement fait ses preuves, dans le sens où les problèmes ont soit été identifiés, soit réparés, soit les 2.

Dans un cas comme dans les 2 autres, l’achat d’un bien ancien est censé se faire en connaissance de cause.

Un bâti ancien qui ne présente pas de grosses fissures, de traces d’infiltrations, d’humidité manifeste ou autre est donc relativement rassurant pour un acquéreur.

De l’espace et du charme

Alors que nous constatons que beaucoup de produits neufs se ressemblent de plus en plus, l’ancien se démarque par les espaces proposés dans certains logements, ainsi que par des prestations nobles et cossues.

Parquets, murs en pierre, hauteurs sous plafond, moulures, grandes chambres, véritables cuisines, sont autant de prestations appréciées par les propriétaires à la recherche d’un cadre de vie authentique.

Bien que présentant de nombreux avantages par rapport aux logements neufs, les logements anciens montrent aussi des limites à prendre en considération.

2. Les limites du logement ancien

Des « frais de notaire » plus élevés

Il est clair que l’ « ancien » ne marque pas de point sur le sujet face « au neuf ».

Avec des « frais de notaire» 3 fois plus élevés en moyenne (7 à 8%) que son concurrent, il représente un levier de décision important à prestations égales, à mesure que le prix d’achat du bien est important.

Pour un bien à 400 000€, des « frais de notaires » d’environ 31 200€ viendront se greffer à la dépense de la l’acquéreur pour un bien ancien, contre 10 000€ dans le neuf.

L’achat d’un bien immobilier d’ « occasion »

La principale limite de l’achat dans l’ancien réside pour moi dans le fait que nous achetons un « bien d’occasion », en l’état.

Rien ou presque ne vient protéger l’acquéreur contre les risques éventuels de malfaçons ou de vices cachés.

S’il existe bien une garantie des vices cachés dans la théorie, sa mise en œuvre est quasi impossible et il est extrêmement difficile d’apporter des preuves prises en compte par les jurisprudences.

Sur ce point le neuf remporte la bataille avec les garanties qu’il propose à ses clients, avec des recours clairs et des résultats, même s’ils peuvent être longs à obtenir.

Des constructions moins performantes

Isolation phonique, thermique, normes énergétiques: dans l’ancien, sauf travaux ultérieurs, ces points dépendent de la dernière norme en vigueur au moment de la construction.

En théorie, plus elle est ancienne, moins l’insonorisation entre les étages est bonne, moins l’isolation thermique est efficace, plus les modes de chauffage sont énergivores.

Des frais de gestion plus élevés, un risque de dépenses futures plus  important

Dans l’ancien, il existe une part d’incertitude non négligeable quand aux coûts à engager dans un futur proche, là où le risque est faible dans le neuf.

En effet, il n’est pas toujours facile de détecter un ravalement de façade à venir, la réfection de l’étanchéité d’une toiture ou la remise aux normes d’un ascenseur lors d’une visite.

De même, les résidences « anciennes » ont souvent des charges de copropriété plus élevées que dans le neuf.

L’état du bien à la remise des clés

C’est assez rare, mais il arrive qu’un acquéreur soit déçu par le bien qu’il achète.

Plusieurs raisons possibles à cela:

Un bien meublé au moment des visites qui ne laissait pas apparaître l’obligation de réaliser des travaux d’embellissement avant le retrait des meubles.

Une différence entre l’état du bien au moment de la visite et à la remise des clés, par manque d’entretien entre la signature du compromis et de l’acte définitif.

Du mobilier ou électroménager négocié dans le prix de vente, qui rend l’âme rapidement.

Nous avons vu les différences entre l’achat dans le neuf et dans l’ancien, à travers les avantages et les limites de ces 2 modes d’acquisition.

Vous vous demandez sûrement comment prendre une décision face à ces critères? Tout dépend de votre projet!

1. NEUF OU ANCIEN? QUI CHOISIR

Vous l’aurez certainement compris, le choix d’investir dans le neuf ou dans l’ancien d’abord de votre projet. L’objectif 1er est de délimiter le cadre de son projet, avant de se tourner vers les bons acteurs.

1. Définir son projet en fonction de ses objectifs et se tourner vers les bons acteurs

La définition de ce projet est assez simple lorsque nous nous posons les bonnes questions, puis que nous nous tournons vers les bons professionnels pour y répondre

1. Définir son projet en fonction de ses objectifs

Quel type d’achat?

Commencer à se poser la question de l’investissement dans le neuf ou l’ancien, c’est d’abord répondre à des questions, qui insuffleront la direction que nous donnons à notre projet:

Réalisons nous notre achat pour une résidence principale ou pour un investissement locatif? Il est évident que la réflexion des investisseurs et de ceux qui achètent un bien pour y vivre est totalement différente.

Notre achat s'inscrit-il dans une démarche de revente à court terme, à moyen terme ou à long terme? Là aussi, quel que soit le type d’achat (locatif ou résidence principale), le mode de réflexion ne sera pas le même entre ceux qui espèrent une revente rapide, pour qui l’achat est une étape vers un autre bien ou une opération financière et ceux qui s’inscrivent dans une démarche à long terme.

Etablir son budget

A l’achat d’une résidence principale, je distingue toujours la capacité d’emprunt de la mensualité que nous ne souhaitons pas dépasser pour vivre correctement.

Je le rappelle toujours à l’ensemble de mes clients, prendre le temps d’établir une mensualité à partir des différents postes de dépenses liés à un achat immobilier (crédit, assurances, taxe foncière, charges de copropriété…) détermine beaucoup plus notre budget que la capacité financière seule.

Par exemple, certains de mes clients ont les ressources pour supporter une mensualité à 1500€ (avec une capacité d’emprunt importante), mais ne souhaitent accorder que 1000€ dans le poste de dépense « logement »

Bien évidemment, l’étude de la capacité d’emprunt est primordiale, mais il faut systématiquement la lier à une mensualité, qui est plus parlante.

En investissement locatif, j’ai pris l’habitude de raisonner en effort d’épargne, plus qu’en taux de rentabilité ou autres calculs. Je vais faire bondir certains de mes confrères sur le sujet, mais j’estime qu’il vaut mieux investir sur un marché stable, avec des modes de calcul très simples, à partir de questions qui le sont tout autant:

Quelle part mensuelle de mon budget je souhaite consacrer à mon projet?

Quelle est ma capacité d’emprunt?

Avec des tableaux à 2 colonnes récapitulant le coût de l’appartement mensuel et le loyer encaissé, il est très facile de savoir si un bien respecte notre projet.

La localisation et les caractéristiques du bien

Une bonne recherche et le choix d’investir dans le neuf ou dans l’ancien dépendent enfin de ces 2 critères.

Si nous savons quel type d’achat nous souhaitons réaliser, à quel prix (ou mensualité maximale), alors nous pouvons nous focaliser sur la localisation et sur les caractéristiques de la future acquisition.

Une fois ces critères établis, il est beaucoup plus facile d’entamer une recherche de bien immobilier, dans le neuf ou dans l’ancien.

2. Vers qui se tourner pour être aidé dans sa recherche

Dans le neuf ou dans l’ancien, il est important d’identifier les acteurs du marché qui peuvent nous orienter et de connaître le rôle de chacun.

Pour l’achat d’un logement neuf: les promoteurs ou les gestionnaires de patrimoine

Les promoteurs immobiliers proposent des appartements ou maisons neufs clé en mains. En général propriétaires du terrain sur lequel ils font bâtir les logements, ils sont idéalement placés pour accompagner un acquéreur dans l’achat d’un logement neuf. Ils maîtrisent les différents avantages fiscaux liés à l’achat d’un bien neuf, mais également l’ensemble des aides proposées par l'État pour notre acquisition (prêt à taux 0, prêt action logement…)

Souvent sollicités pour utiliser un mécanisme de défiscalisation, les gestionnaires de patrimoine proposent également des logements neufs, en partenariat avec des promoteurs. Leur connaissance de l’ensemble solutions pour optimiser une épargne ou vous apporter du conseil en fonction de votre situation financière peut s’avérer précieuse.

Pour l’achat d’un logement ancien: agences immobilières et agents immobiliers indépendants ou chasseurs immobiliers.

Savoir à quel professionnel de l’immobilier faire appel pour une recherche dans l’ancien dépend de vos attentes.

Il existe une différence importante entre l’agence immobilière (ou agent immobilier indépendant) et le chasseur immobilier. Le 1er est en général mandaté pour vendre le bien d’un propriétaire, quand le second est spécialisé dans la recherche d’un bien pour un acheteur.

Vous rencontrerez donc un agent immobilier si vous avez ciblé un bien sur le marché, pour lequel une agence est mandatée. Il est tout à fait probable qu’elle soit de bon conseil, mais il faut garder à l’esprit qu’elle « travaille pour le propriétaire » à la base.

En ce qui concerne le chasseur immobilier, il sera le mieux placé pour vous apporter une aide précieuse dans votre quête du bien de vos rêves. Grâce à un réseau solide et un suivi sur mesure, il s’évertue à trouver votre logement en fonction de vos critères de recherche.

Attention, le chasseur immobilier travaille souvent sous la forme de mandat de recherche exclusif. En d’autres mots, vous lui confiez l’exclusivité de votre recherche et ne vous en remettez qu’à lui pour l’achat de votre bien. Il ne vous est alors plus possible d’acheter un bien que vous auriez repéré seul. Le chasseur immobilier est très souvent utilisé pour la recherche de résidence principale pour 3 raisons: soit parce que l’acquéreur n’a pas le temps de s’en occuper, soit parce qu’il n’habite pas la région sur laquelle il souhaite acheter (le chasseur soulage l’acquéreur de plusieurs déplacements par la visite de biens et une pré sélection pour ses clients), soit parce que le bien recherché est difficile à trouver (dans ce cas le chasseur prospecte dans les secteurs convoités, fait du boîtage…)

Nous avons déterminé les avantages et les limites de chaque type d’achat, vu comment définir son projet et les différents acteurs du marché pour mener son acquisition.

Reste à mettre ses informations à profit pour votre recherche d’un bien.

1. Conseils pratiques

Le choix d’acquérir dans le neuf dépend finalement plus de votre profil et de votre recherche qu’à autre chose.

Si « certaines règles » restent universelles lorsque nous nous portons acquéreur d’un logement, d&r