Comment financer un bien avec des travaux de rénovation pour réaliser une plus value sur la région de Bordeaux ?
Comment financer un bien avec des travaux de rénovation pour réaliser une plus value sur la région de Bordeaux ?
Il est vrai que les travaux restent l’un des moyens les plus efficaces pour réaliser une plus value à la revente d’un bien.
De nombreux investisseurs ( et marchands de biens ) sont à la recherche de la perle rare, située à un emplacement stratégique, sur laquelle ils pourront réaliser d’importants travaux qui leur permettra principalement :
- de rénover un bien
- de pouvoir le diviser
- faire un agrandissement / une surélévation
L’amélioration de l’habitat permet alors la plupart du temps de revendre le bien plus cher que son prix d’achat plus tous les frais liés à son acquisition et ses travaux.
Kevin Delabarre , courtier en travaux sur Bordeaux, partagera avec vous son expérience et des exemples concrets de réussite de rénovations à la suite de mes explications concernant le financement de ce type d’opérations.
Comment financer l’achat d’un bien avec travaux ?
Lorsque vous voudrez vous lancer dans ce type d’opération, vous allez très vite vous retrouver face à une question de taille :
Comment allez vous faire pour payer votre mensualité de crédit alors que vous ne pouvez ni habiter ( sachant que vous payez déjà un loyer ou un autre prêt pour votre habitation actuelle ), ni louer votre futur bien car vous avez plusieurs mois de travaux devant vous.
C’est pour cela que les banques permettent la mise en place d’un différé d’amortissement.
Cela vous permet de ne pas payer vos mensualités sur une durée pouvant aller jusqu’à 36 mois.
Ainsi vous avez la capacité de faire vos travaux sans pression financière.
Deux types de différés existent :
- Le différé total :
Vous ne payez aucune mensualité ( ni intérêts intercalaires, ni amortissement ), uniquement l’assurance emprunteur.
Tous les intérêts des sommes débloquées au fur et à mesure seront réinjectés dans votre prêt dont l’amortissement débutera à la fin de la période du différé.
Il coûte donc plus cher qu’un différé partiel.
- Le différé partiel :
Vous payez l’assurance emprunteur ainsi que les intérêts des sommes débloquées au fur et à mesure des déblocages ( les intérêts intercalaires ).
Par conséquent, il n'y a rien à rajouter au financement lorsque l’amortissement débutera.
La formule pour calculer le montant de vos intérêts intercalaires :
Mr Diallo a besoin d’un financement de 200 000e afin d’acheter sa maison à 150 000e ( tous frais inclus ) et de financer 50 000 euros de travaux qui se dérouleront sur une année.
Donc il souhaite bénéficier d’un différé d’amortissement partiel pour ne pas payer son loyer actuel en plus de son futur crédit.
Il emprunte donc 200 000 euros à un taux d’intérêt de 1.10% sur 20 ans + 1 an de différé partiel.
La formule pour qu’il sache combien il va payer à chaque fois qu’il débloquera 10 000 euros :
( 1,10% x 10 000 ) % 12 = 9.16 euros de mensualité
Il devra y ajouter 30 euros d’assurance emprunteur
Donc lorsqu’il paiera les 150 000 euros pour acheter la maison, ses intérêts intercalaires seront de 137 euros ( qui correspondent à 9.16 x 15 ) + 30 euros d’assurance.
A chaque fois qu’il débloquera 10 000 euros pour effectuer ses travaux, il faudra qu’il rajoute 9.16 euros à sa prochaine mensualité.
C’est maintenant au tour de Kevin de vous révéler tous les secrets d’une opération d’achat avec travaux réussie.
LES TRAVAUX : LA RECETTE MAGIQUE POUR DÉCUPLER SA RENTABILITÉ.
Pour la plupart des gens, investir dans un bien immobilier avec travaux est quelque chose de risqué et ce sont toujours les mêmes questions qui reviennent en tête :
- Et si les travaux me coûtent plus cher que ce que m'a annoncé l'agent immobilier
- Et si l'entreprise disparaît avec mon acompte en poche
- Et si les travaux durent plus longtemps que prévu
- Et si, et si…
Avec des "si" on coupe du bois mais on ne fait pas avancer le monde.
Il est vrai que la rénovation peut avoir un côté effrayant quand on n'a aucune notion de ce domaine. Mais bien maîtrisée, vous pouvez en faire un allié important pour accéder à votre liberté financière tant recherchée.
Les travaux vont vous permettre de valoriser un bien immobilier mais aussi de l'optimiser. La rénovation qu'elle soit partielle ou complète vous permettra d'augmenter votre plus-value en cas de revente et/ou d'augmenter votre cash-flow grâce à des loyers revalorisés à la hausse.
Je ne vous apprends rien en vous disant cela et de nombreuses personnes vous l'ont certainement répété à plusieurs reprises sans pour autant réussir à changer vos a priori sur les travaux. Comme pour tous sujets, il existe deux solutions pour dépasser ses croyances limitantes et aller de l'avant : se former et s'entourer de personnes compétentes.
Ici, je vais vous apporter quelques bases afin d'éliminer une grande partie de vos préjugés et vous permettre de saisir l'opportunité là où les autres ne la voient pas grâce à la rénovation rentable.
UN PIED DANS LE BÂTIMENT, UN AUTRE DANS L'IMMOBILIER.
Né d'un père portugais et d'une mère française, vous vous doutez bien que je ne pouvais pas finir ailleurs que dans le bâtiment. Quoique, mon grand-père paternel était tailleur (couturier) avant de s’installer en France et de devenir maçon.
D'abord maçon dans l'entreprise familiale avec ses deux frères, mon père monta rapidement son entreprise générale pour finir avec une société de construction de maisons individuelles comptant une vingtaine de réalisations par an. Je trouvais son travail de coordination et de suivi de chantier passionnant et j'ai vite voulu en faire mon métier.
Je l'ai donc naturellement suivi sur les chantiers pendant mes vacances scolaires dans le but d'apprendre tous les métiers de la construction auprès de ses équipes. Simplement parce que je ne voulais pas passer pour le petit jeune qui sort de l'école (et pire, fils de patron) qui donne des ordres sans savoir de quoi il parle.
C'est donc fort de cette expérience que je me suis lancé dans des études de génie civil et que j'ai rejoint l'entreprise familiale en 2012.
L'immobilier n'a jamais été bien loin et l'achat/revente nous a toujours fait de l'œil. Mes parents ont alors réalisé une première opération avec une triplette sur un terrain situé à un 5 minutes des plages médocaines. L'objectif d'achat/revente s'est transformé en investissement locatif avec comme stratégie la LCD.
Un nouveau monde s'ouvrait à moi et je gardais dans un coin de ma tête l'idée d'investir à mon tour.
En 2015, pour des raisons de santé mon père n'était plus en mesure de travailler et nous avons dû fermer la boîte et prendre ma mère et moi un nouvel envol professionnel. Elle s'est lancée dans la chasse immobilière pour accompagner les acquéreurs à trouver le bien qui leur correspond. Quant à moi, j'ai décidé de faciliter au plus grand nombre l'accès aux travaux en faisant profiter mes clients de mes connaissances et de mon réseau d'entreprises du bâtiment.
J'ai donc lancé officiellement CONSEIL HABITAT en février 2016.
CONSEIL HABITAT, TRAVAUX PLANNER.
Chez CONSEIL HABITAT nous sommes Travaux Planner. Nous avons pour vocation de vous accompagner dans tous vos projets de rénovation, extension, surélévation ou encore construction en transformant vos travaux en un jeu d’enfant.
Pour cela nous avons mis en place 3 services qui sont :
- l’Estimation de Travaux (pour vous permettre d’avoir une idée précise du budget avant de vous lancer)
- la Consultation d’Entreprises (pour avoir des devis détaillés dans les meilleurs conditions)
- l’Assistance Travaux (pour être accompagner jusqu'à la fin du chantier)
Notre mot d’ordre est de vous apporter un maximum de conseils afin d’optimiser votre rénovation. A chaque étape du projet, nous adaptons les curseurs en fonction de votre stratégie et de vos objectifs pour trouver la meilleure combinaison pour la réussite de votre projet..
COMMENT UTILISER LA RÉNOVATION RENTABLE POUR RÉUSSIR VOS INVESTISSEMENTS
Quand on investit dans l’immobilier, l’objectif principal est de générer un maximum de cash flow ou de plus-value et le moyen le plus simple d’y arriver est de se lancer dans la rénovation.
Attention, il ne faut pas rénover n’importe quoi ni n’importe comment.
Pour que vos travaux soient rentables il faut respecter deux facteurs de départ non négligeables : acheter au bon endroit et au bon prix.
Je vous l’accorde, c’est la partie la plus difficile d’un investissement immobilier. Vous connaissez déjà la règle des trois “E” : l’Emplacement, l’Emplacement et l’Emplacement. Elle est aussi vraie pour une stratégie de rénovation rentable.
Ne vous arrachez pas les cheveux tout de suite, vous pouvez acheter n’importe où, mais votre stratégie devra changer en fonction afin de s’adapter à la demande ou de créer la demande.
Pour résumer simplement, si vous achetez un appartement en plein centre d’une grande ville, vous aurez peut-être intérêt à monter en gamme pour vous différencier du reste du marché. Au contraire, si vous êtes dans une commune de moyenne ou faible densité, il sera certainement plus intéressant de réaliser des travaux de division afin de multiplier vos possibilités locatives ou encore, de réaliser des travaux d’extension ou de surélévation afin d’augmenter votre surface habitable et de créer une plus-value latente.
L’idée principale est de valoriser le bien afin de le différencier de la concurrence.
La rénovation vous permettra d’accélérer la cadence et ce, peu importe votre situation. Que vous ayez une capacité d’emprunt faible ou élevée, vous trouverez toujours une opportunité pour booster votre rentabilité grâce aux travaux.
Les avantages de se lancer dans une rénovation rentable
Le principal avantage se trouve au moment de l’acquisition. Un bien nécessitant de gros travaux de rénovation sera plus abordable qu’un autre complètement rénové. Par exemple, j’ai acheté une maison dans la métropole de Bordeaux pour un peu moins de 800 €/m². Aujourd’hui, après rénovation et aménagement des combles (soit près de 70 m² supplémentaires), sa valeur est estimée à environ 2000 €/m² pour un coût de travaux d’environ 400 €/m² (J’ai fait une grande partie des travaux moi-même). Ce qui représente une plus-value à 6 chiffres.
Ensuite, vous aurez moins de concurrence. En effet, la plupart des personnes sont effrayés par les travaux et/ou ne se positionnent pas suffisamment rapidement (ce qui ne sera plus votre cas après les quelques astuces que je vais vous donner).
Vous aurez la possibilité d’optimiser le logement au maximum : remise au goût du jour, création de chambres supplémentaires, division, extension…
Et enfin, vous pourrez bénéficier de nombreux avantages fiscaux grâce notamment au déficit foncier, à la loi Denormandie ou encore la loi Malraux.
Les inconvénients d’un investissement avec travaux
Si vous n’êtes pas formés ou mal entourés, l’investissement dans un bien à rénover reste risqué.
L’argent est un point important lors d’un investissement mais il ne faut pas négliger le temps. Plus votre chantier dure, moins vite vous le mettrez en location et donc moins vous gagnerez d’argent. C’est mathématique !
Vous allez d’abord devoir passer du temps à estimer les travaux ou à trouver le bon interlocuteur pour le faire. A ce stade, si vous n’êtes pas suffisamment réactifs, vous pouvez passer à côté d’une belle opportunité.
Ensuite, il faudra choisir les bonnes entreprises. Celles qui réaliseront le projet dans les meilleures conditions. Encore une étape qui est difficilement surmontable pour les personnes qui ne se sont pas formées ou qui ne sont pas bien accompagnées.
Une fois le chantier lancé, il faut savoir faire face aux éventuelles mauvaises surprises et surtout tenir son chantier pour éviter les dépassements (de budget et de planning).
LES 3 SECRETS POUR RÉUSSIR SES TRAVAUX
- Un projet bien préparé est un projet réussi.
Voici la phrase que vous devez retenir en matière de travaux. Tout commence donc dès la première visite du bien. Logiquement, vous avez déjà réfléchi à une stratégie d’investissement avant d’effectuer votre visite. Il est donc important de définir, avant même de pousser la porte du logement pour la première fois, les caractéristiques idéales en fonction de la stratégie choisie. Par exemple :
- Colocation : suffisamment de chambres (on portera attention aux doubles séjour), nombre de salle de bain suffisant (contrôler les points d’eau existants, surtout les évacuations. On peut amener de l’eau partout, mais il est plus difficile de l’évacuer), un espace partagé adapté…
- Location courte durée : Possibilité de créer un aménagement coup de cœur (de beaux espaces, des communs agréables…)
- Achat/Revente avec division : Pouvoir découper le bien intelligemment pour optimiser les espaces, faire en sorte de réunir les colonnes montantes et descendantes (électricité et eau)...
Il faut que vous arriviez avec l’image du bien idéal tout en restant ouvert à tout changement d’agencement en fonction de la composition du logement et de ses contraintes techniques.
Après avoir fait un premier tour du logement, prenez le temps de dessiner un plan de l’existant sur lequel vous noterez tous les détails importants (points d’eau, radiateurs, chaudière/cumulus, composition des sols et des murs, murs porteurs…) en plus des surfaces et dimensions. Pour cela, vous pouvez simplement utiliser une feuille et un stylo quatre couleurs (noir pour les murs, vert pour les dimensions, bleu pour l’eau et rouge pour les détails importants ou contraignants comme un mur porteur) ou alors, vous pouvez utiliser des applications de relevés de plan sur votre téléphone. Il en existe de très performantes et faciles d’utilisation.
Cette étape n’est pas à négliger car elle vous permettra de vous replonger dans le projet une fois chez vous et de projeter de nouveaux aménagements. Il est donc temps de faire une copie du plan existant et de laisser parler votre imagination.
Si tout est réalisable dans le bâtiment, il existe quand même quelques contraintes techniques et financières qui vont limiter les possibilités d’aménagement. Par exemple, il sera toujours plus simple de regrouper les points d’eau afin de faciliter la distribution et le raccordement aux évacuations. Dans les copropriétés, on va éviter d’abattre des murs porteurs (cela demande des autorisations qui peuvent être longues à obtenir et cela engendre des frais supplémentaires notamment avec l’intervention d’un bureau d’étude).
Une fois votre plan projet optimisé, il est temps de rédiger votre cahier des charges. C’est le moment de noter tous les détails importants de votre projet afin de ne rien omettre. Le plus simple est de le rédiger lot par lot et de commencer dans l’ordre d'exécution (démolition, gros-oeuvre, menuiseries, plomberie, électricité, plâtrerie, peintures, sols, aménagements...).
Ce document vous permettra de diffuser les mêmes informations aux artisans que vous consulterez et de mettre toutes les chances de votre côté pour avoir des devis complets, détaillés et comparables.
Vous pouvez aussi dessiner quelques croquis suivant les corps d’état, comme un plan électrique. Plus vous aurez d’informations à transmettre, mieux ce sera.
Félicitations, vous avez réalisé votre Dossier de Consultation des Entreprises (DCE)! Il ne reste plus qu’à le diffuser aux bons artisans !
Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un professionnel qui réalisera ces étapes et qui vous conseillera sur les faisabilités techniques et financières.
- Sélectionner les bonnes typologies d’entreprises.
Maintenant que votre dossier de consultation est prêt, il faut savoir à qui l’envoyer.
A moins d’avoir un réseau bien établi, cette étape est certainement l’une des plus délicates. Car, en consultant la ou les bonnes entreprises dès le début, vous gagnerez du temps et de l’argent.
Il existe plusieurs typologies d’entreprises et toutes ne sont pas forcément adaptées à votre projet. En voici quelques unes :
- L’artisan : Spécialisé dans son corps de métier, il sera un très bon allié mais demandera de votre temps pour coordonner le chantier. Idéal pour des travaux de rafraîchissement.
- L’entreprise générale : Une seule entreprise pour tous vos travaux. Si cela semble idéal sur le papier attention toutefois à vous assurer que l’entreprise tienne la route. Car si elle n’est pas sérieuse, c’est tout votre projet qui flanche. Adaptée à des rénovations partielles.
- Le contractant général : Les avantages d’une entreprise générale avec plus de sécurité pour vous. Le contractant est votre unique référent tout au long du projet. C’est avec lui que vous contractualisez et c’est lui qui est responsable du chantier. En revanche, il ne réalise qu’un travail de conception et de suivi. Il sous-traite 100% de la réalisation à ses artisans partenaires, ce qui vous garantit d’avoir des spécialistes tout au long du chantier. La bonne solution pour vos rénovations lourdes (complètes)
- Le maître d'œuvre : il se charge uniquement de la conception et du suivi du chantier. Vous devez contractualiser en direct avec les artisans et lui se chargera de la coordination. Une bonne solution si on possède un bon réseau d'artisans mais qu’on n’a pas envie de passer du temps sur le chantier à faire la police.
- L’architecte : il va fonctionner un peu sur le même principe que le maître d'œuvre. Il sera beaucoup plus adapté sur des projets d’ampleur avec une vraie réflexion sur la conception du projet.
Une fois que vous avez déterminé le niveau d’implication que vous voulez mettre dans la réalisation des travaux, il vous sera facile de vous orienter vers la typologie d’entreprise qui correspond à vos besoins.
Il ne vous reste plus qu’à trouver le ou les bons intervenants. C’est là que tout se joue.
Si on a tendance à privilégier les recommandations, il faut garder en tête que chaque projet est différent et qu’une entreprise qui a fait du bon travail chez l’un ne le fera peut-être pas chez l’autre.
Il est donc important de rencontrer les entreprises sur le chantier afin de mieux analyser leur capacité à réaliser le projet tel que vous le voyez (restez tout de même ouvert aux bons conseils qu’ils vous apporteront).
Si vous choisissez de faire intervenir plusieurs artisans, je vous conseille de les faire venir tous ensemble en même temps. Vous organiserez plusieurs sessions si vous souhaitez comparer plusieurs entreprises du même corps d’état. Il sera préférable de leur envoyer votre DCE avant le rendez-vous pour qu’ils aient déjà un aperçu du projet (celui qui aura étudié le dossier avant de venir, marquera quelques points supplémentaires)
Le fait de réunir tous les intervenants en un seul rendez-vous, vous permettra d’anticiper toutes les problématiques de coordination dûes aux interfaces entre chaque lot. En effet, ils pourront échanger entre eux afin de connaître les procédés de chacun et d’anticiper les contraintes techniques.
Si vous optez pour l’intervention d’un maître d'œuvre, il peut être préférable de le faire venir en amont des artisans. Il pourra déjà vous apporter son regard de professionnel et vous pourrez ainsi affiner vos plans et votre cahier des charges.
Vous répéterez la même chose avec les autres typologies d’entreprises.
S’il n’est pas utile de multiplier les consultations d’entreprises, deux à trois devis par corps d’état sont largement suffisants, il est intéressant de consulter plusieurs typologies d’entreprises différentes. Chacunes auront leurs avantages et inconvénients et toutes vous apporteront un regard différent sur le projet.
- Choisir les bons devis.
Vous commencez à recevoir les devis et le choix se complique encore. Tous les prix sont différents et les techniques choisies aussi. Du calme, c’est normal. Chaque entreprise a une organisation différente et donc des charges différentes. Il est normal d’avoir des différences significatives entre une entreprise avec dix salariés et une autre avec un effectif de deux personnes.
Voici donc les points à prendre en compte pour la bonne sélection des devis :
- Un devis qui arrive dans les temps annoncés est bon signe pour la suite du projet
- Le devis doit être détaillé et complet
- Il faut éviter les prix forfaitaires qui peuvent cacher des mauvaises surprises (le fameux “ce n’était pas prévu”)
- Le bon prix ne sera pas forcément le moins cher ni le plus cher.
- Le numéro et la compagnie d’assurance doivent apparaître sur le devis
Ces quelques points vous permettront de faire un premier tri dans les devis que vous avez reçu. Il ne reste plus qu’à faire marcher votre ressenti pour sélectionner les bonnes entreprises.
Comme ce n’est pas toujours évident de faire la part des choses, je vous donne quelques détails à prendre en compte :
- L’interlocuteur est-il arrivé à l’heure au rdv ? Un point qui peut ne pas sembler important mais suivant le niveau et la raison du retard, on peut vite se faire une idée de la gestion du chantier.
- A-t-il été de bon conseil ? Votre projet à beau avoir été parfaitement préparé, un bon artisan devrait pouvoir vous apporter un ou deux conseils afin d’optimiser votre projet. Son expérience est un grand atout.
- Vous a-t-il écouté activement ? Durant un chantier, la communication est primordiale. Un artisan qui n’écoute pas réellement son client et qui n’en fait qu’à sa tête, rendra plus compliqué le bon déroulement de votre chantier.
En conclusion, pour bien réussir votre rénovation, il faut bien préparer votre projet en montant un Dossier de Consultation des Entreprises comprenant au minimum un plan de l’existant et du projet ainsi qu’un cahier des charges détaillé de ce que vous souhaitez.
Ensuite, en fonction du degré d’implication et du budget que vous voulez accorder à votre projet, il vous faut sélectionner la bonne typologie d’entreprise. Moins vous voulez passer de temps à gérer votre chantier, moins vous devrez prendre d’interlocuteur.
Et pour finir, vous devrez sélectionner la bonne entreprise en fonction de la qualité de son devis et du ressenti que vous avez eu envers elle. Vous partez pour une relation de plusieurs semaines voire plusieurs mois et il est important que la communication soit bonne entre vous.
EXEMPLES D’ACCOMPAGNEMENTS QUE NOUS AVONS RÉALISÉ.
Afin de rendre la partie précédente plus concrète, je vais vous présenter trois projets sur lesquels nous sommes intervenus.
- Rénovation d’un immeuble de rapport :
M et Mme L. ont fait appel à nos services afin d’être accompagnés pour leur premier investissement dans un immeuble de rapport. Déjà propriétaires de plusieurs biens exploités en location meublée ou en colocation, ils ne s’étaient pas encore attaqué à un si gros projet.
Investir dans un IDR offre le principal avantage de multiplier les sources de revenus en un seul achat. Cependant, ce genre de projets nécessite souvent de réaliser de gros travaux de rénovation et c’était le cas pour l’immeuble sur lequel nos clients souhaitaient se positionner.
Il s’agissait d’un bien situé en Dordogne, d’environ 300 m² découpés en un local commercial au RDC (qui n’a pas besoin d’être rénové), un logement de 100 m² au R+1, son frère jumeau au R+2 et des combles aménageables. Comme beaucoup d'immeubles du siècle dernier, celui-ci était bien dans son jus. Au-delà de l’aspect esthétique, il fallait trouver une solution pour optimiser la rentabilité du bien. Après avoir mis de côté les stratégies de colocation et de co-living (l’emplacement ne s’y prêtait pas), nous avons vite compris qu’il fallait créer plus d’appartements.
Le gros avantage de cet immeuble était la facilité de créer de nouvelles pièces d’eau un peu ou bon nous semblait. Après une première visite d’environ 2h, nous avons fait deux propositions d’agencements accompagné de l’estimation de travaux correspondant.
Première proposition : création de quatre studios au R+1 et R+2 plus un T2 dans les combles. Soit 9 logements. Si la rentabilité sur le papier semblait bonne, les clients ont décidé de ne pas sélectionner cette solution car il n’y a pas suffisamment de demande pour ce type de bien sur le secteur et ils ne veulent pas s’exposer à un “turn over” trop important.
Nous avons donc présenté notre deuxième proposition : création de deux T3 par niveau plus un T2 dans les combles. Soit 5 appartements. Quelques calculs ont permis à M et Mme L. de s’arrêter sur cette configuration.
Une fois le projet défini, nous sommes passés à la rédaction du cahier des charges en vue de consulter nos entreprises partenaires.
L’enjeu ici était de trouver la combinaison la moins onéreuse afin d’optimiser la rentabilité. Nous sommes partis sur la consultation en lot par lot en proposant notre prestation d'Assistance Travaux. Cette combinaison permettait dans ce cas de limiter le coût des prestations intellectuelles (maîtrise d'œuvre, contractant…) et de garantir une bonne exécution des travaux.
Nous avons réussi à obtenir la rénovation complète de l’immeuble avec la restructuration de tous les appartements, l’aménagement des combles, le remplacement des menuiseries extérieures, un coût de 860 €/m².
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