Comment obtenir des financements à l'étranger, Espagne ou ailleurs, avec votre courtier sur Bordeaux ?
Comment obtenir des financements à l'étranger, Espagne ou ailleurs, avec votre courtier sur Bordeaux ?
Que ce soit pour profiter d’une résidence secondaire afin d’y passer les vacances, ou préparer une retraite au soleil dans un pays aux conditions de vie avantageuses ou tout simplement pour diversifier son patrimoine, l’achat immobilier dans un pays étranger se démocratise.
Quelles que soient les raisons qui peuvent motiver cet achat, il est nécessaire de prendre le temps de la réflexion en amont de toute démarche afin d’éviter certains écueils car les pratiques immobilières, les législations, les modalités de financement divergent entre les différents pays.
Le financement de cet achat sera évidemment un aspect clé de cet investissement et devra être impérativement anticipé car tout le monde ne sera pas en mesure de payer comptant cet achat immobilier.
Je vais donc répondre à cette question : Comment obtenir des financements à l'étranger, Espagne ou ailleurs, avec votre courtier sur Bordeaux ?
Les questions à se poser avant de lancer cette démarche
Bien que l’achat d’un bien immobilier à l’étranger séduit de plus de plus de français, cet investissement ne peut s’effectuer sur un coup de tête.
Il n’existe malheureusement pas de dispositions uniques et communes des marchés immobiliers dans le monde et ceci même à l’intérieur de l’Union Européenne.
De ce fait, chaque pays peut avoir sa propre législation sur tout le processus d’achat immobilier : de la signature d’un compromis à la signature chez le notaire et ainsi, appliquer ses propres formalités administratives, juridiques, et fiscales.
Le français devra donc être extrêmement vigilant sur l’ensemble des modalités appliquées dans le pays d’achat car il se retrouvera automatiquement dans une situation nettement moins protectrice qu’en France.
Avant de recourir au financement de ce bien, il est nécessaire d’abord de prendre quelques précautions utiles… En effet, il serait peu opportun d’engager un établissement bancaire sur une opération de prêt immobilier si, à terme, l’immeuble ne peut vous revenir pour causes diverses (contraintes juridiques, d’urbanisme, etc…).
La première précaution à prendre qui est de bon sens : se rendre soi-même sur place pour visiter le bien immobilier. Cette précaution permet non seulement de se forger une opinion quant à la qualité du bien immobilier mais aussi de voir son environnement.
Nous vous donnons également ci-dessous quelques précautions à avoir pour mener à bien votre démarche.
POINTS DE VIGILANCE
La législation locale en matière d’achat immobilier
Avant de vous lancer dans la recherche du bien immobilier de vos rêves, il est nécessaire de vous renseigner sur la législation du pays concernant l’acquisition immobilière.
Vous pouvez faire part de votre projet à votre notaire français qui pourra vous conseiller ou vous réorienter vers un confrère spécialisé dans le pays d’acquisition, sur les pratiques générales appliquées. Mais n’hésitez pas, non plus, à vous faire accompagner par un avocat francophone spécialisé sur le pays de destination qui vous accompagnera tout au long de votre acquisition.
Bien évidemment, le recours à un courtier pluridisciplinaire, spécialisé en financement international pourra aussi vous être très utile pour préparer cet investissement.
Nous vous avons listé quelques points importants qui vous éviteront des écueils mais n’oubliez pas que chaque pays est différent :
- Le compromis de vente n’est pas toujours obligatoire comme en France. Acheter un bien dans certains pays peut se faire en seulement un mois en signant directement l’acte de vente en étude notariale.
- Le délai de rétractation légal de 10 jours après la signature d’une promesse de vente n’existe pas dans de nombreux pays donc une rétractation de votre part entraînera automatiquement la perte de votre acompte (généralement entre 5 et 10 % du prix de vente).
- La promesse de vente, dans la majorité des pays, ne comprend pas de condition suspensive, comme vous pouvez les trouver en France, et surtout celle de l’obtention de prêt. Donc un refus de prêt ne pourra être notifié et motivé pour vous rétracter du compromis et entraînera également la perte de votre acompte
- Le registre de propriétés, le registre du foncier local ou tous les registres équivalents au cadastre français diffère dans leur fonctionnement entre les différents pays. Les agrandissements, travaux ou même la légalité de la construction du bien immobilier lui-même devront être contrôlés sur ces registres afin de vous éviter des surprises. Il vous faudra aussi souvent aller plus loin en vérifiant que l’enregistrement du bien immobilier est bien à l’identité du propriétaire vendeur avec qui vous êtes en relation…
- La réglementation du droit de propriété peut aussi être très différente de la réglementation française. Il vous faudra donc aussi vous assurer que la réglementation locale permette l’accès à l’immobilier à des étrangers et les conditions de ce droit de propriété. En effet, certains pays vous permettent d’avoir un droit de propriété limité dans le temps et vous ne pourrez bénéficier de votre bien qu’un certain nombre d’années… Il sera donc de ce fait, plus compliqué de le faire financer…
Les frais d'acquisition
Le prix de vente peut souvent être présenté comme l’un des principaux attraits d’un achat immobilier à l’étranger. Or, le prix total à payer s’avère plus ou moins éloigné du prix affiché quand on doit rajouter les taxes et frais liés à la transmission du bien.
En France, les frais d’acquisition, comprenant les taxes, les droits de mutation et la rémunération du notaire, s’élèvent entre 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien. Mais pour une acquisition à l’étranger, ces frais peuvent monter entre 13 et 25 % en fonction du pays…
Le total de ces taxes aura des impacts sur le financement car il constitue des frais, qui majoritairement devront être réglés avec votre apport personnel.
La fiscalité
En théorie, lorsque vous réalisez l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger, ce sont les règles fiscales du pays où se situe le bien qui sont d’application. Toutes les taxes qui découlent de l’achat du bien sont à payer dans le pays en question.
Si vous êtes résident français, ou plus précisément, si votre domicile fiscal est situé en France, les revenus locatifs et les gains sur la vente d’un bien immobilier à l’étranger sont imposés en France à l’IR et aux prélèvements sociaux. Si vous dépassez le seuil de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier, vous êtes également soumis à l’IFI sur tous vos biens immobiliers, situés en France et à l’étranger.
Pour éviter une double imposition sur les revenus ou gains sur une vente immobilière à l’étranger, la France a signé des conventions bilatérales avec de nombreux pays …. Mais pas tous !
Avant de vous engager dans une acquisition immobilière à l’étranger, consultez la liste des conventions fiscales établies avec la France car en l’absence de convention, vous serez imposé deux fois, selon les règles fiscales du pays et celles de la France.
Enfin, lors de l’achat d’un bien à l’étranger, il vous faudra ouvrir un compte bancaire local pour vos charges courantes liées à l’immobilier, ainsi que les taxes. L’ouverture de ce compte à l’étranger devra être déclaré dans votre pays de résidence fiscale. Il vous faudra aussi comparer les différents frais bancaires appliqués aux non-résidents car vous pouvez avoir d’importantes variations.
La succession
Pour toute succession, c’est le droit du lieu de résidence fiscale du défunt au moment du décès qui s’applique, depuis le 17 août 2015, pour tous les États membres de l’Union européenne (règlement européen n°650/2012).
Votre notaire pourra anticiper la succession et surtout ses impacts par rapport à votre acquisition à l’étranger et en fonction de votre lieu de résidence.
Enfin, de nombreuses variations existent, même au sein de l'Union européenne, sur la fiscalité de la succession et cela nécessite, là encore, de bien se renseigner en amont de votre acquisition.
L’ensemble de ces points pourra rapidement être levé si vous êtes accompagné par un notaire ou avocat spécialisé dans le pays d’acquisition car il faut savoir que suivant le pays, le notaire n’a pas forcément le même rôle.
Mais vous l’aurez compris… Pour réussir votre projet, une seule règle : entourez-vous de professionnels qualifiés !
LE FINANCEMENT D’UN BIEN A L’ETRANGER
Le financement représente un aspect clé de cet investissement…
Lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un bien à l’étranger, il n’existe pas de solution type, mais des solutions distinctes peuvent être apportées avec leurs avantages et leurs inconvénients. En fonction du profil du client, de son patrimoine existant, de son apport personnel, les solutions pourront être différentes…
En fonction du pays d’acquisition, tous les biens ne pourront être financés. En effet, si le pays d’acquisition n’a pas de stabilité économique et politique, ou s’il fait partie des pays identifiés par le GAFI, comme exposés au blanchiment d’argent, le financement pourra difficilement être mis en place.
Mais il y a une règle commune pour protéger le français qui souhaite réaliser une acquisition à l’étranger : celle d’obtenir un pré-accord bancaire avant d’engager toute signature d’une promesse de vente. La protection inégale entre les pays lors du processus d’achat nécessite d’anticiper le financement pour combler l’absence de condition suspensive d’obtention du prêt et la perte de l’acompte versé.
Par ailleurs, certaines pratiques locales ou certains pays dont le marché immobilier est très actif, font que le circuit d’acquisition immobilière est très court et vous disposez de peu de temps pour obtenir le prêt immobilier, le pré-accord sera donc un gain de temps sur votre démarche.
Par rapport à ce circuit immobilier, le respect de la date de signature de l’acte indiqué sur la promesse de vente est souvent un impératif dans de nombreux pays, ce qui implique des pénalités par jour de retard. Si vous n’anticipez pas votre financement, vous risquez de dépasser les délais et donc, de payer des pénalités.
Un courtier spécialisé en financement à l’international pourra vous accompagner sur cette démarche préalable avec une recherche de pré-accord bancaire.
Enfin, acheter et emprunter dans un pays de la zone euro constitue naturellement une certaine sécurité pour le financement. En effet, nous avons plus d’informations sur les pays qui nous entourent, et une certaine conformité des modèles même si chaque pays a sa législation immobilière et ses propres pratiques.
Sur la zone euro, vous n’êtes de fait, pas exposé non plus, aux fluctuations de la valeur de la monnaie. En revanche, hors de cette zone, c’est le cas ! Les variations du taux de change peuvent avoir des impacts sur les virements de vos fonds pour l’acquisition immobilière mais aussi sur les locations perçues, car si vous louez votre bien, vous pourriez avoir besoin de rapatrier ces fonds régulièrement, pour vous aider à régler les mensualités de votre prêt.
FINANCER UN BIEN ÉTRANGER DEPUIS LA FRANCE
Ce qui peut nous apparaître comme naturel pour acquérir un bien à l’étranger, c’est de contracter un crédit immobilier directement depuis son lieu de résidence, à savoir depuis le sol français.
Cette opération est tout à fait réalisable (en fonction du pays d’achat), cependant elle implique certaines conditions et vous pouvez vous heurter à certaines réticences. Ces réticences sont plutôt un appel à la prudence de la part des banques quant à l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger par rapport à tout ce que nous avons pu aborder sur les différents processus d’achat immobilier des différents pays.
Sur le fond du dossier, que ce soit pour un achat d’un bien immobilier en France ou à l’étranger, les établissements financiers vont toujours être attentifs à vos revenus, leur pérennité et à vos charges actuelles et futures. Mais au-delà de ces critères d’acceptation classiques, un deuxième critère va intervenir dans l’octroi du crédit immobilier : la garantie que vous allez apporter pour sécuriser le financement de l’acquisition du bien à l’étranger.
En effet, pour une banque française, il n’est pas possible de mettre une hypothèque sur un appartement ou une maison qui se trouve en dehors de France… (seuls quelques établissements offrent cette possibilité pour certains pays européens) car les banques n’ont aucune possibilité de saisir un bien à l’étranger.
Les établissements bancaires accepteront donc de financer un tel investissement dans la mesure où ils peuvent prendre des garanties particulières, qu’on appelle aussi la garantie déplacée.
Plusieurs possibilités de financement s’offrent à vous pour financer un bien immobilier à l’étranger depuis la France :
- la prise de garantie sur un bien immobilier en France
- le nantissement de liquidités ou de valeurs mobilières
La prise de garantie sur un bien immobilier en France
Si vous détenez un patrimoine immobilier en France, la banque française peut accepter de vous financer l’acquisition d’un bien immobilier à l’étranger. Votre bien immobilier français va devenir la garantie de financement de votre bien à l’étranger (la garantie déplacée).
Il est plus facile que le bien immobilier offert en garantie soit libre de tout prêt immobilier en cours. S’il y a un prêt immobilier en cours, certaines banques pourront racheter le crédit pour réaliser le financement total et avoir une garantie dite de premier rang. La garantie hypothécaire sur le bien sera levée à la fin du remboursement du crédit immobilier.
Dans tous les cas, pour réaliser cette prise de garantie, la banque se basera sur la valeur de votre bien immobilier en France. D’une façon générale, les établissements bancaires prêtent entre 60 % et 70 % de la valeur du bien hypothéqué. En fonction de la localisation du bien, certains établissements pourront monter jusqu’à 80 % et certains établissements spécialisés pourront aussi financer à 100 %. Enfin, si vous faites racheter le crédit en cours sur le bien, le capital restant dû sera déduit du montant que vous pourrez emprunter.
Nous allons vous donner un exemple pour illustrer ce financement (données et modalités qui peuvent varier en fonction des établissements comme vu précédemment) :
Vous possédez une maison d’une valeur de 400 000 €. Pour acquérir cette maison, vous aviez contracté un prêt dont le capital restant dû est aujourd’hui de 100 000 €.
La banque pourra vous octroyer un prêt pour financer votre acquisition à l’étranger d’une valeur maximale de 180 000 € (70 % de 400 000 € - soient 280 000 € moins 100 000 € pour racheter votre précédent crédit).
La garantie sur un bien immobilier est couramment utilisée pour financer un bien immobilier à l’étranger, mais les établissements bancaires peuvent aussi prendre des garanties sur des valeurs mobilières ou prendre une caution bancaire sur des liquidités placées.
Le nantissement de liquidités ou de valeurs mobilières
Pour réaliser le financement d’un bien à l’étranger, vous pouvez apporter en garantie votre épargne personnelle qui sera nantie. Le nantissement est une garantie pour réaliser un prêt immobilier et vos liquidités seront donc bloquées, sur un produit financier, le plus souvent sur une assurance-vie pendant toute la durée du prêt.
Si vous possédez déjà un contrat d’assurance-vie, des parts dans une société ou des actions, vous pouvez proposer ces valeurs mobilières, afin de garantir le prêt que va accorder la banque.
Les organismes financiers acceptent généralement le nantissement de ces valeurs mobilières jusqu’à 100 % de leur valeur mais la quotité de prêt accordée pour financer votre bien à l’étranger dépendra de la nature de ces actifs : plus ils seront « volatils » et risqués, moins la quotité de prêt sera élevée : de l’ordre de 50 % par exemple pour un portefeuille d’actions.
À noter que le nantissement d’un portefeuille ou d’un contrat d’assurance-vie, nécessitera un accord de la banque prêteuse pour tout acte de gestion à suivre et que votre épargne restera bloquée pendant toute la durée du prêt. Mais ce type de financement permet de ne pas déplacer de l’épargne avec un rendement intéressant et de financer votre nouvelle acquisition.
Ces différentes solutions proposées sont majoritairement utilisées pour une acquisition en Europe car pour financer un bien hors Europe, le pays d’acquisition sera un facteur déterminant pour l’obtention du crédit.
D’autres modalités de financement peuvent être obtenus via des banques européennes et frontalières avec une prise de garantie dans un pays européen. Il faut retenir que chaque demande doit être analysée et peut avoir des solutions propres. Un courtier spécialisé en financement international vous permettra d’avoir une vision sur toutes les solutions possibles, dont celle d’obtenir un financement directement avec une banque locale du lieu de l’acquisition immobilière.
LE FINANCEMENT D’UN BIEN A L’ÉTRANGER AVEC UNE BANQUE LOCALE
La possibilité de contracter ou non un crédit immobilier à l’étranger dans une banque locale dépend de nombreux critères et la possibilité de souscrire à un prêt local dépendra de la politique du pays en question. Certains pays ont rendu cette option impossible, tandis que d’autres le permettent… L’Europe sera évidemment plus accessible avec l’harmonisation des réglementations européennes sur la distribution du crédit.
Lorsque vous demandez un financement local, vous allez vous retrouver dans la situation d’un non-résident pour le pays de destination. Ce qui veut dire que l’obtention du financement local sera souvent conditionnée à une garantie supplémentaire par rapport au prêt accordé, c’est-à-dire une demande d’apport personnel plus importante que si vous étiez résident.
Cette demande d’apport personnel est conditionnée au fait que la banque ne vous connaît pas et qu’elle ne pourra saisir vos revenus qui ne sont ni au sein du pays ni au sein de leur établissement. L’apport personnel complémentaire demandé, en plus de la garantie du bien, permettra à l’établissement bancaire d’éviter une perte en cas de non-paiement du prêt. Cet apport peut varier, en fonction du pays, entre 30 à 50 % du prix du bien hors frais de notaire ou d’acquisition.
L’autre exigence de la banque locale sera d’ouvrir un compte bancaire pour y déposer les fonds du crédit et éventuellement les revenus locatifs, mais aussi pouvoir effectuer le prélèvement de toutes les charges liées à votre acquisition (taxes foncières, électricité, assurance...).
Il vous faudra contrôler les frais de la banque, pour ce compte bancaire, par rapport à votre statut de non-résident, car ces frais peuvent être majorés. Hors Europe, il vous faudra absolument vérifier en amont, les implications juridiques et fiscales d’une telle ouverture de compte dans le pays…
Quant à l’obtention du prêt immobilier proprement dit, il est préférable de s’adresser à une banque internationale ou qui dispose d’un service international pour les prêts immobiliers. Ce qui permettra de, peut-être, trouver un interlocuteur qui parle votre langue et surtout cela facilitera l’analyse des documents que vous devrez soumettre pour l’obtention du prêt. L’analyse de votre dossier sera soumise de façon générale à une analyse similaire à celle d’une banque française : analyse de votre situation personnelle, financière et professionnelle.
En revanche, les conditions de financement et les modalités de remboursement du crédit diffèrent d’un pays à l’autre :
- La durée des prêts peut être dans certains pays sur des durées très courtes (10 ans voire moins).
- Les taux peuvent être uniquement des taux variables
- Les conditions d’assurances du crédit peuvent être plus ou moins avantageuses.
- Les pénalités de remboursement anticipé peuvent être présentes et non négociables
Emprunter dans le pays local de l’acquisition peut paraître difficile pour une personne novice mais beaucoup d’opérations sont menées à bien. Une anticipation de votre projet sur les pratiques du pays (processus d’achat et financement) associée à l’expertise de la banque locale sur son marché immobilier permettent de lever beaucoup de contraintes et d’atteindre votre objectif d’achat avec des conditions optimales de financement.
Vous devez donc retenir que le projet de financer un achat à l’étranger reste réalisable, mais il s’avère indispensable de se rapprocher d’un spécialiste du financement des investissements immobiliers à l’étranger, afin d’être accompagné tout au long du processus, de bénéficier de conseils exhaustifs et avisés, et éviter des déconvenues.
Pour illustrer ces conseils et recommandations d’investissement et de financement d’un bien à l’étranger, le choix s’est naturellement porté sur la destination favorite des français : l’Espagne !
INVESTIR EN ESPAGNE
Que ce soit dans l’objectif d’un pur investissement immobilier, ou pour profiter d’une résidence secondaire dans un cadre agréable ou pour prendre une retraite au soleil, l’Espagne attire beaucoup d’acquéreurs français.
Beaucoup de français souhaitent investir en Espagne pour profiter des prix favorables de l’immobilier par rapport à la France ou d’autres pays européens. Au-delà du prix, la fiscalité liée à l’investissement présente effectivement différents avantages :
- L’impôt foncier est au minimum 3 fois inférieur à celui de la France
- La taxe d’habitation n’existe pas en Espagne !
- Les charges de copropriété sont 2 à 3 fois moins élevées
Avec la proximité de la France et la frontière terrestre, beaucoup de français pensent à tort, que l’on peut acheter un bien immobilier en Espagne comme en France… En pratique, il existe de fortes différences à bien comprendre pour ne pas commettre d’erreur.
En effet, le processus d’achat et la réglementation légale, fiscale qui encadrent le secteur de l’immobilier ne sont pas semblables à la France et nécessitent de nombreuses vérifications en amont.
LES POINTS DE VIGILANCE EN ESPAGNE
Avant de vous engager contractuellement sur un bien immobilier et de verser le moindre euro, il vous faut impérativement passer par quelques étapes de contrôles, de recherches d’informations sur l’urbanisme et les pratiques légales du pays ; contrôles pour lesquels, nous vous recommandons fortement d’être accompagné.
Avant tout, il est important de comprendre le rôle du notaire espagnol qui ne sera pas là pour vous conseiller et vous protéger en cas de problème mais il aura tout de même, un regard bienveillant envers un non-résident qui réalise une acquisition.
Son rôle sera en revanche plus sur le conseil si vous contractez un prêt immobilier en Espagne car il aura la charge de vérifier préalablement avec l’emprunteur que ce dernier a bien été informé et qu’il a bien compris les clauses du contrat de prêt hypothécaire. Un entretien préalable avec le notaire espagnol sera obligatoire pendant les 10 jours de réflexion précédant la signature définitive de votre acquisition.
Le Rôle du Notaire
Le notaire Espagnol est un acteur totalement neutre et il est là dans le seul but d’orchestrer l’échange, il fait office de représentant juridique de l’État.
La nuance peut paraître insignifiante mais elle est responsable de la différence dans la façon de travailler entre un notaire Français et un notaire Espagnol.
Le notaire doit être impartial lorsqu’il use de ses compétences, son rôle est d’enregistrer l’échange auprès des services de l’Etat et non de s’assurer que les intérêts de chacun aient été respectés. Pour faire simple, il n’a pas vocation à vous protéger et à procéder à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier, son travail consiste uniquement à authentifier l’acte.
La grande différence par rapport à la France réside aussi dans la rédaction de l’acte notarié, dans lequel une clause prévoit que vous signez l’acte en pleine connaissance de la situation du bien tant au niveau juridique qu’au niveau de l’urbanisme. Ce qui implique que vous ne pourrez vous retourner vers aucun acteur de cet acte, en cas de problème.
La transition des fonds
En France, la coutume veut que l’acquéreur verse la totalité du paiement convenu sur l’acte de vente au notaire lui-même. Dans ce cadre, il assure que le paiement a été effectué puis il n’a plus qu’à restituer la somme à l’heureux bénéficiaire qu’est le vendeur.
En Espagne, en poursuivant la même logique qui veut que le notaire ne fasse pas office d’intervenant, l’acquéreur doit verser lui-même la somme due au vendeur. Le notaire s’assurera uniquement que les fonds ont transité.
En général, le citoyen Espagnol souhaite que l’acquéreur possède les fonds en Espagne et le compte bancaire qui va servir à financer l’opération doit se trouver auprès d’une banque espagnole. Là encore, l’avocat pourra vous aider à orchestrer cette opération, accompagné du « gestor » qui est un agent administratif espagnol chargé d’orchestrer avec tous les acteurs, la vente et le transfert de fonds.
Le délai légal de réflexion et les clauses du compromis de vente
En Espagne, lorsque vous signerez votre compromis de vente, vous ne bénéficierez pas du délai légal de réflexion que vous disposez en France, il faut donc bien réfléchir avant de signer et procéder à toutes les vérifications.
Les conditions suspensives ne sont pas coutumes en Espagne, il est parfois possible, grâce à un avocat, de pouvoir y recourir mais ce sera au bon vouloir du vendeur qui peut refuser de signer un compromis, dans ces termes. Dans le cas d’un marché immobilier liquide, il sera très difficile de l’obtenir car le vendeur préférera vendre à un acquéreur sans condition suspensive. Cette pratique a des conséquences évidemment sur l’acompte que vous versez et que vous pouvez perdre, si vous vous désistez pour :
- Des problèmes liés à l’urbanisme
- Un refus de financement
Enfin, quand le vendeur accepte de signer le compromis de vente, il est recommandé de prévoir un délai minimum de 3 à 4 mois pour anticiper le financement si vous devez passer par un financement français. Le respect de la date de signature de l’acte indiqué sur le compromis est très important et en cas de retard, vous pouvez devoir des pénalités par jour de retard.
Les contrôles nécessaires en amont
Pour réaliser tous les contrôles nécessaires en amont de toute signature, vous pouvez réaliser des démarches assez faciles, qui peuvent être évidemment réalisées par un avocat :
Un document important qui permet d’effectuer un certain nombre de vérifications en Espagne est la Nota Simple.
La Nota Simple provient du registre de la propriété espagnole, registre complémentaire au cadastre espagnol… Le registre de la propriété apporte une grande sécurité aussi bien au vendeur qu’à l’acheteur car il correspond à un registre d’immatriculation du bien et de ses dettes. Il sera d’ailleurs demandé par les banques espagnoles si vous souhaitez obtenir un financement. Ce document donne les informations suivantes sur un bien immobilier :
- sa description (type de bien, usage, superficie, orientation, limites, numéro d’enregistrement, etc.)
- si le vendeur est bien le propriétaire, comment il a acquis le bien, le nom du notaire ayant autorisé l’acte et les dates de l’acquisition et de l’inscription au registre
- des précisions urbanistiques relatives à l’utilisation du bien, servitudes, etc.
- et surtout, s’il existe des dettes inscrites qui pèsent sur le bien
Il faut savoir qu’en Espagne, les dettes ne sont pas rattachées aux propriétaires mais au bien et toute dette liée à un prêt hypothécaire principalement mais aussi aux impôts est inscrite sur ce registre. Ce qui apporte plus de sécurité lors d’une transmission.
Cette vérification est très importante dans le cas où le propriétaire est débiteur (taxes foncières, charges…) car vous pourrez hériter de ces dettes avec le bien ! Elle doit être produite systématiquement par le propriétaire lors de la mise en vente du bien.
Si la nota simple fait apparaître des dettes (tout dépend évidemment de son montant) vous pouvez à l’aide d’un avocat, retenir le montant de ces dettes du prix de la vente pour régularisation. Cette vérification est très importante pour un bien ancien mais vous n’aurez pas ce problème avec un bien neuf.
Les documents que vous pouvez demander au propriétaire, en amont
La « cedula de habitabilidad »
Il est mieux de pouvoir se procurer ce document lors de votre recherche d’informations sur le bien. Ce document est un certificat d’habitabilité du logement qui vous confirme que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable. Ce document a une validité de 15 ans mais doit être systématiquement actualisé pour une transaction immobilière. Vous en aurez besoin pour souscrire ultérieurement à des services comme l’eau, le gaz ou l’électricité.
En Espagne, il existe trois types de certificat d’habitabilité :
- Certificat d’habitabilité de première occupation. C’est la première licence d’occupation que la mairie délivre au promoteur immobilier. Donc si vous achetez du neuf, demandez bien à votre promoteur de vous fournir le document.
- Certificat d’habitabilité de première occupation après réhabilitation d’un logement. Ce sont des biens qui ont fait l’objet d’une rénovation importante et qui nécessitent un nouvel avis d’un technicien spécialisé.
- Certificat d’habitabilité de deuxième occupation. Ce sont des biens déjà construits et habités (un bien ancien).
Les autres documents qui peuvent aussi vous être utiles :
- Le « certificado energetico » : Le certificat énergétique est obligatoire en Espagne depuis 2013 pour mettre en vente un bien immobilier. En juin 2021, une loi complémentaire est entrée en vigueur en Espagne concernant ces certificats de performance énergétique des propriétés, et s'applique également au marché de la location de vacances en Espagne. Ces différentes lois rendent de toute façon obligatoire la possession du certificat énergétique de la propriété et pourra, comme en France, avoir des impacts sur la future revente du bien mais aussi pour envisager une location, même saisonnière.
- Le précédent acte de vente afin de vérifier qu’il n’y a pas eu de modifications importantes du bien immobilier (extension, dépendance…). Si des modifications sont constatées, il vous faudra bien contrôler qu’elles aient bien été correctement enregistrées et déclarées.
- Le règlement de copropriété avec le compte rendu de la dernière assemblée générale. Cela vous permettra de contrôler les charges de copropriété, leur ventilation et l’absence de dettes et charges.
- Le certificado de aptitud pour les biens de plus de 50 ans est un certificat obtenu après une inspection technique et est obligatoire depuis 2012. Il devra vous être remis par le propriétaire et actualisé.
Enfin, dernière différence importante : les mètres carrés d’un bien immobilier. Sur les annonces immobilières en France, nous affichons et parlons tout le temps de surface habitable. En Espagne, la superficie dont parle les agences immobilières est plus souvent la surface construite qui inclut balcons, terrasses, épaisseur des murs... Ce qui peut faire une différence de 15 à 20 %...
La licence touristique
Si vous avez prévu de louer votre bien ou tout simplement si vous souhaitez réaliser une opération purement locative, il vous faudra impérativement vérifier que le bien a ou peut obtenir la licence touristique. Cette licence est un permis obligatoire que vous devez avoir pour louer une maison ou un appartement en Espagne. Elle peut être restreinte dans certaines communautés autonomes espagnoles pour réguler les locations saisonnières et certains biens immobiliers ne pourront pas l’obtenir.
LE PROCESSUS D’ACHAT
Une fois que vous avez réalisé toutes les vérifications nécessaires sur le bien, vous pouvez vous lancer dans le processus d’achat qui peut être rapide par rapport à la France….
La première étape : Obtenir son NIE
Vous devez être impérativement en possession d’un Numéro d’Identification d’Etranger (NIE) pour pouvoir réaliser une transaction immobilière en Espagne. Ce document permet simplement à l’état espagnol de vous identifier et vous permettra de réaliser toutes les démarches administratives : de l’ouverture de comptes bancaires à l’enregistrement de votre achat immobilier et au paiement de vos différents impôts en Espagne… Ce document sera évidemment obligatoire pour pouvoir obtenir un prêt immobilier en Espagne.
Vous pouvez obtenir le NIE :
- Auprès d’un des 9 Consulats d’Espagne en France ou l’ambassade à Paris
- Via un Cabinet d’avocats franco-espagnols à qui vous déléguez cette démarche
- En prenant rendez-vous localement dans un commissariat en Espagne
La deuxième étape : la réservation du bien – l’offre d’achat
Il faut le réserver avant la signature du compromis de vente. L’offre d’achat appelée « la reserva » ou « la oferta » en espagnol, constitue une première étape où des arrhes sont versées pour réserver le bien, avant la signature du compromis de vente.
La troisième étape : la rédaction du contrat de vente
Une fois les vérifications terminées, arrive le moment de la rédaction du contrat de vente, contrat sous-seing privé entre les 2 parties qui précède la signature de l’acte public devant le notaire. Par cette signature du contrat, vous vous engagez à signer l’acte devant le notaire dans un délai bien précis. Il s’agit d’un accord formel et privé signé par le vendeur et l’acheteur, qui fait office de contrat de réservation d’une maison.
La quatrième étape : la signature de l’acte authentique chez le notaire
L’acte authentique, appelé « L’Escritura » en espagnol, se réalise devant le notaire et constitue la dernière étape du processus d’achat de votre bien immobilier. Le notaire s’assurera de la « matérialité » de la vente.
Pour tout ce processus d’achat, une procuration légale peut être donnée à un avocat. Elle lui permettra de contrôler légalement toutes les transactions, de vous représenter auprès du notaire en charge du transfert des titres de propriété et de leur inscription dans les registres officiels.
LES FRAIS LIÉS À L’ACQUISITION
Cette partie est très importante pour le financement d’un bien immobilier en Espagne car un apport personnel sera automatiquement demandé par les banques espagnoles et par beaucoup de banques françaises pour financer ces frais.
La vente est soumise à une série de frais et au paiement de certaines taxes. En termes fiscaux, par exemple, l’acheteur doit assumer l’impôt sur les transferts de patrimoine (ITP) dans le cas d’un logement ancien (la TVA s’il s’agit d’un logement neuf).
Les honoraires du notaire et l’inscription au registre des propriétés
Les honoraires du notaire et les frais d’inscription au registre sont établis par la loi et en fonction d’un barème. Ensemble, ces honoraires avec l’enregistrement du bien au registre des propriétés s’élèvent à 1,5 % du prix d’achat du bien.
Enfin, les taxes liées à l’acquisition sont variables d’une région à une autre car chaque communauté autonome gère et fixe les taxes liées à l’immobilier et sont évidemment différentes entre un achat neuf ou ancien.
Pour un logement neuf
Pour l’achat d’un bien neuf, la taxe la plus importante est la TVA, qui s’élève à 10 % en 2021 (6,5 % aux Canaries). A la TVA, il faut ajouter une deuxième taxe, celle des actes juridiques documentés (IAJD). Cette taxe est toujours payée par l’acheteur et dépendra de chaque communauté autonome et il vous faut compter en moyenne 1,5 % du montant de l’achat. A la différence d’un bien ancien, en investissant dans le neuf, vous n’aurez pas à payer l’ITP qui est l’impôt sur la transmission du patrimoine en Espagne (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP).
Pour un logement ancien
Pour l’achat d’un bien ancien, l’impôt le plus important est la taxe sur les transferts de patrimoine (ITP). Le montant de cette taxe dépend du pourcentage appliqué sur le prix par la communauté autonome dans laquelle se trouve le bien. Il vous faut compter entre 4 % et 10% du montant de l’achat.
Pour résumer, retenez un ensemble de frais de 10 à 12 % en fonction des régions et de la nature de l’opération.
FISCALITE POUR LE NON RESIDENT SUR L’IMMOBILIER
Tout propriétaire d’un bien immobilier en Espagne aura une imposition qui s’exercera sur le bien immobilier mais aussi sur le détenteur en tant que non résident espagnol.
Les différents impôts liés au bien immobilier
L’impôt foncier
L’impôt foncier, connu en Espagne sous le nom d’IBI (IBI – Impuestos sobre bienes inmuebles) est un impôt inclus dans le système fiscal local espagnol et qui taxe la valeur de la propriété en fonction qu’elle soit urbaine, rustique ou avec des caractéristiques particulières. Ces taxes seront perçues par la municipalité où se trouve le bien immobilier et c’est chaque municipalité qui décide en toute liberté et de manière autonome du pourcentage qu’elle désire appliquer sur la valeur cadastrale.
Le coefficient appliqué à cette valeur cadastrale est compris entre 0,4% et 1,3%. Pour savoir exactement quelle est la valeur cadastrale d’une propriété, il vous suffit de consulter le cadastre ou de vérifier le reçu IBI que le propriétaire reçoit annuellement.
Cet impôt dépasse très rarement les 1 000€ par an quelle que soit votre localisation. Pour les biens de moins de 300.000 euros, comptez entre 400 et 600 € par an.
L’impôt sur le revenu des non-résidents
Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne et que vous avez acheté un logement (appartement, maison ou villa) pour passer vos vacances ou un week-end vous devez vous acquitter de l’impôt sur le revenu des non-résidents – IRNR – Impôt sur le Revenu des Non-Résidents. Cet impôt est à déclarer chaque année auprès de l’agence des impôts de la ville espagnole. Vous devez obligatoirement déclarer l’impuesto IRNR dans tous les cas et ce même si vous ne percevez pas de revenus locatifs et que vous ne faites aucun bénéfice.
Il s’agit d’une taxe obligatoire pour les non-résidents ne louant pas leur logement. Celui-ci est en général équivalent au montant de l’IBI (impôt foncier). Son montant est estimé en calculant 1,1% de 19% de la valeur cadastrale du bien pour les ressortissants de l’Union Européenne ; 1,1 % de 24% pour les autres ressortissants.
L’impôt sur les revenus locatifs
Si vous louez votre bien, vous devrez aussi vous acquitter d’une taxe de 19% du revenu locatif annuel pour les ressortissants européens (24 % hors UE). Lorsque le propriétaire est un ressortissant de la Communauté européenne, les frais inhérents à la location peuvent être déductibles lors d’une location longue durée (charges communes, assurances, intérêts sur les crédits, taxes déchets, etc…).
L’impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune existe en Espagne (IP – impuestos sobre el patrimonio). Cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine en Espagne d’au minimum 700.000 € net et là encore des différences existent entre les régions. En fonction de votre lieu d’acquisition, il vous faudra vous renseigner sur le taux d’imposition.
Impôts sur la plus-value immobilière en cas de vente de votre bien
A la vente de votre bien, vous devrez payer l’impôt sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »), si plus-value existante.
Si vous êtes non-résident, vous serez soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes »). Le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.
Nous vous conseillons de consulter un avocat fiscaliste pour les différents cas d’exonération qui peuvent exister (résidence principale du vendeur, réinvestissement en UE d’une partie de la vente dans les deux ans, vendeur de plus de 65 ans…) et sur les modalités de paiement.
Vous serez aussi soumis à L’impôt municipal sur la plus-value appelé « plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ». C’est un impôt municipal qui dépend de la localisation du logement, de la durée de propriété du logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement.
L’impôt sur les successions
La fiscalité relative à la succession varie selon la localisation de votre bien en Espagne, de la région autonome mais aussi de votre qualité de résident ou non.
7 régions autonomes ont adopté la quasi-suppression de l’impôt sur les successions et les donations pour les résidents : L’Andalousie, la communauté de Madrid, Les îles Canaries, la Cantabrie, l’Estrémadure, Murcie et la Rioja.
Il est nécessaire d’être accompagné par votre notaire pour anticiper les questions relatives à la succession et envisager tous les cas de figure en fonction de votre qualité de résident ou non.
LE FINANCEMENT D’UN BIEN EN ESPAGNE
Pour financer un bien immobilier en Espagne, vous pourrez recourir aux banques françaises, comme nous l’avons abordé précédemment, via une garantie déplacée.
Les banques espagnoles peuvent également vous financer mais en tant que non résident, vous aurez l’obligation d’apporter un apport personnel en moyenne de 30 % du montant de l’opération plus l’ensemble des frais liés à l’acquisition (environ
