Comment réduire votre taux d'endettement et multiplier vos investissements sur Bordeaux ?

Comment réduire votre taux d'endettement et multiplier vos investissements sur Bordeaux ? 

Pour tous ceux qui doutent encore de l’importance d’investir au plus vite dans l’immobilier, je vous cite une seule phrase :

"Le meilleur moment pour investir dans l’immobilier était il y a 20 ans, le deuxième meilleur moment est aujourd’hui”.

J’insiste sur ce point car quoi qu’il arrive le temps passe. Et la seule chose que vous gagnez à attendre, c’est de l'âge… 

Plus vite vous investissez, plus vite vous profitez des fruits de votre travail.

Et plus vous investissez, plus il y aura de fruits à récolter.

Je vous rappelle que tout ce que vous faites aujourd’hui en réalisant votre potentiel d’acquéreur et en vous lançant dans vos investissements va être une source de revenus, de stabilité et de liberté financière, de bien être.

Mais pas que. Nous avons tous aujourd’hui une responsabilité de transmission envers nos proches, notre entourage.

Nous sommes dans une période économique de transition où personne ne peut avec certitude déterminer ses futurs revenus de retraite.

L’écart des richesses ne cesse de se creuser entre les plus pauvres et les plus riches.

Je ne ferai pas de politique dans ce livre, mais je veux vous faire prendre conscience qu’aujourd’hui plus que jamais, vous pouvez changer la donne grâce à vos investissements immobiliers.

C’est l’une des seules sources de revenus passifs que vous pouvez maîtriser sans avoir besoin de diplôme, d’apport financier, de réseau et quel que soit votre milieu social d’origine.

Il est évident que cela demande du travail, de la recherche et du temps. Je ne vends pas un concept miracle. 

Je souhaite uniquement mettre à votre disposition de façon simple et pratique toutes les connaissances qui vous permettront de faire les meilleurs choix possibles concernant vos investissements.

Il en va ( de mon point de vue ) de votre intérêt personnel, mais aussi familial et oui j’ose : de l’intérêt général.

Plus vite un plus grand nombre de personnes percevra sa réussite économique comme un devoir, plus vite des changements en faveur de la plus grande partie de la population seront possibles :

• limiter l’impact de la reproduction sociale
• réduire l’écart des richesses entre les plus riches et les plus pauvres
• se constituer un patrimoine permettant une liberté financière et une transmission à ses proches / enfants
• se créer sa propre retraite et ainsi limiter la précarité des personnes âgées
• se protéger et mettre à l'abri sa famille des aléas de la vie : décès, maladie, invalidité, perte d’emploi et donc se prémunir d’une instabilité financière.

Cela étant dit, je reprends.

Maintenant que vous avez toutes les clefs en mains pour réussir votre investissement et ne plus faire d’erreurs dans la mise en place de votre stratégie de financement, nous allons voir comment faire pour multiplier vos acquisitions.

Plusieurs stratégies existent et il faut les adapter à votre situation personnelle mais aussi à vos futurs projets.

Certaines solutions amènent une réussite immédiate d’un projet, mais bloquent les futurs.

Il faut donc prendre des décisions qui optimisent votre stratégie globale, quitte à parfois mettre de côté ou repousser un achat.

Pour commencer, je vous rappelle les différents leviers qui ont un impact sur votre taux d’endettement :

• le montant à emprunter
• vos revenus 
• l’apport 
• la durée du financement 
• le taux d’emprunt 
• les encours de crédits
• les charges de loyer ou pension alimentaire
• l’assurance emprunteur

Je vais donc vous détailler les différentes stratégies qui existent et que l’on peut mettre en place seules ou les unes avec les autres afin de ne pas voir votre taux d’endettement atteindre des sommets et de poursuivre vos achats.

1. Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif : le rendement

Comme vu ensemble plus haut, ce qui permet de caractériser un achat comme un investissement rentable, c’est le “cash flow” . L’écart entre le loyer perçu et toutes les charges liées à votre investissement.

Bancairement, cela se traduit par le fait que le loyer à venir couvre la future dette. Rappelez vous, soit après pondération ( 70% en moyenne ) du futur loyer, soit en différentiel en fonction du mode de calcul de la banque.

Ainsi votre taux d’endettement ne sera pas impacté et vous pourrez alors poursuivre sur de nouvelles acquisitions.

Dans votre quotidien, je préconise un autre type de calcul.

De mon point de vue, toutes les charges doivent être prises en compte, pas seulement le futur crédit.

Le but de vos acquisitions est de ne pas vous contraindre financièrement ( ou alors le moins possible ).

C’est pour cela que mon mode de calcul est le suivant :

investissement performant =

loyer >  ( mensualité de prêt + assurance emprunteur + assurance habitation + charges de copropriété + taxe foncière + frais de gestion si nécessaire + provision travaux )

Ce point de vue est à assouplir en fonction de votre reste à vivre au quotidien. 

En fonction des revenus du foyer, les frais engendrés par un achat n’ont pas la même conséquence sur le budget du quotidien. 

1. Le remboursement des prêts à la consommation

Ce point est très simple à comprendre. 

Lorsque vous avez contracté un ou plusieurs prêts avant de faire votre financement immobilier en question, votre taux d’endettement est donc déjà touché.

Si vous aviez prévu de mettre un apport pour votre future acquisition, il est très souvent plus avantageux du point de vue de l’endettement de rembourser les prêts en cours et de mettre moins ou plus d’apport dans le futur projet.

Cela paraît simple mais c’est un montage à travailler de façon pertinente afin d’optimiser votre futur financement. 

1. Le lissage des prêts :

Les banques vont prendre en considération pour le calcul de votre taux d’endettement vos crédits dont le temps de remboursement restant est supérieur à un an.

Tous les prêts qui se terminent dans moins de 12 mois seront considérés comme non existants.

Si vous êtes détenteur d’un ou plusieurs prêts se terminant dans plus d’un an mais  moins de 5 ans, les banques peuvent accepter de lisser votre nouveau prêt sur les 1ers.

Ci dessous un graphique afin d’illustrer mes propos : 

Si l’on considère :

Prêt 1 = prêt auto 200 euros sur 5 ans

Prêt 2 = prêt travaux 100 euros sur 2 ans

Revenus de l’acquéreur = 3450 euros

Mensualité maximum possible : 1210 euros

Dans le cas où la banque n’avait pas lissé le nouveau prêt immobilier sur les deux prêts déjà existant, le taux d’endettement aurait été dépassé et le projet n’aurait pas été finançable.

En utilisant ce montage, la banque accepte le temps de la fin des premiers crédits de baisser la mensualité du prêt immobilier afin qu’elle s’ajuste parfaitement au taux d’endettement maximum.

De cette manière, la banque s’assure de ne pas dépasser votre endettement, mais elle s’assure de la bonne réalisation de votre nouveau projet immobilier.

1. La restructuration de dettes ou regroupement de prêts :

Cela va être la solution la plus radicale puisque l’on va devoir passer par un nouveau crédit afin d’assainir la situation financière globale de l’emprunteur.

Lorsque vous avez contracté plusieurs prêts ou que vous avez différentes dettes : 

• prêt immobilier
• crédit à la consommation
• réserve d’argent
• prêt professionnel
• découvert bancaire
• dette personnelle
• dette d’impôt
• loyers impayés...

Plusieurs mensualités, des durées différentes , des taux différents, et un montant à payer tous les mois qui ne correspond plus forcément à vos attentes et à la souplesse dont vous avez besoin pour financer un nouveau projet.

Cette restructuration de crédits ou de dettes peut aussi permettre de faire face à un changement de situation tel qu'une baisse de revenus, un changement de situation familiale, la réalisation de nouveaux projets ...

En effet, au delà de rembourser tous vos dettes, cette opération vous offre la possibilité d'obtenir un prêt complémentaire afin de financer vos projets immobilier ou autre, ou de se constituer une trésorerie sans alourdir votre endettement et sans risque de contracter un nouveau prêt à la suite de la restructuration de dettes ou de crédits.

La restructuration va alors permettre de réaliser les financements suivant :

1. Racheter tous vos crédits actuels afin de diminuer le montant de vos mensualités et donc vous créer un endettement plus bas pour partir sur un nouveau projet immobilier.

exemple : Madame Roche est locataire et elle souhaite devenir propriétaire.

                Elle gagne : 3000e par mois

                Elle peut donc emprunter jusqu’à 1050e pour atteindre les 35% d’endettement.

                Elle détient un prêt auto de 400e par mois ( 5000 euros de capital restant dû ) et un crédit à la consommation de 250 euros par mois ( 4000 euros de capital restant dû ). 

Dans les conditions actuelles sa banque lui indique qu’elle ne pourra pas la suivre car elle a un taux d’endettement déjà haut avec ses deux prêts existants.

Il faut qu’elle emprunte 150 000 euros pour acquérir son bien soit 643 euros par mois sur 25 ans à un taux de 1.5%.

643 + 400 + 250 = 1293 euros soit 43% d’endettement.

Madame Roche va donc voir son courtier qui lui propose de racheter ses crédits auto et à la consommation en étalant la dette sur 5 ans.

La nouvelle mensualité est alors de 180 euros par mois. ( frais de restructuration inclus )

Elle repart alors voir sa banque et le calcul est désormais différent :

643 + 180 = 823 euros soit 27 % d’endettement.

La banque de Madame Roche est donc d’accord maintenant pour financer son acquisition.

1. Racheter tous vos crédits existants et financer en plus un achat immobilier ( et même une trésorerie supplémentaire si vous le souhaitez )  :

Madame Camet est propriétaire de sa résidence principale et souhaite acheter un appartement au bord de la mer, un camping-car et faire racheter son crédit auto afin de n’avoir qu’une seule mensualité pour tous ses projets.

Elle gagne 3000 euros par mois.

• Son prêt de résidence principale lui coûte 800 euros par mois. Sa maison vaut 350 000 euros et il lui reste 30 000 euros à rembourser.

• Son prêt auto lui coûte 300 euros par mois et il lui reste 9 000 euros de capital restant dû.

• L’appartement qu’elle souhaite acheter coûte tous frais compris 140 000 euros.

• Le camping car dont elle rêve est à 40 000 euros.

Donc si on reprend, Madame Camet a besoin de 30 000 + 9 000 + 140 000 + 40 000 euros  pour financer la totalité de ses projets. Il faut compter en moyenne 10 000 euros de frais pour la restructuration ( frais de garantie, de dossier et de courtage ). Soit 229 000 euros.

La solution qu’une restructuration de dettes peut lui apporter :

1052 euros assurance comprise sur 25 ans à 2.30% soit 35% d’endettement. Son projet est donc réalisable.

La garantie prise par la banque pour ce deuxième exemple est une hypothèque. 

Les banques de restructuration demandent en général que le ratio hypothécaire soit de 70%. C'est -à -dire que la valeur du bien que l’on va hypothéquer doit être suffisante après pondération pour couvrir la totalité du prêt contracté.

En l'occurrence pour notre exemple 350 000 x 70 % = 245 000.

Le futur prêt de madame Minetto étant de 229 000 euros, le ratio est respecté.

Les exemples ci dessus nous montrent les avantages et la réussite d’un financement grâce à la restructuration de dettes.

En revanche vous n’avez pas pu manquer un élément… le taux d’emprunt.

Sur un prêt classique sans apport sur 25 ans nous sommes sur un taux moyen de 1.50% ( en Septembre 2021 ).

Sur une restructuration nous sommes sur 2.30%.

C’est donc une solution pratique et permettant de réaliser des projets infinançables avec une solution classique, mais c’est une solution aussi plus onéreuse.

Il faut donc bien réfléchir lorsque l’on souhaite faire une restructuration en rachetant un prêt immobilier déjà existant car vous risquez de le reprendre à un taux plus haut que celui dont il bénéficie initialement.

Le poids de votre réflexion doit se faire entre la rentabilité globale du projet et sa faisabilité.

vidéo explicative :

https://www.youtube.com/watch?v=24ie6cAG29s