Comprendre le fonctionnement des opérations de marchands de biens sur Bordeaux

Comprendre le fonctionnement des opérations de marchands de biens sur Bordeaux :

Je sais que ce thème est l’un des plus attendus : le fonctionnement des opérations de marchands de biens sur Bordeaux.

Vous avez tous sûrement déjà été pris dans les filets d’une publicité du type : “Comment devenir rentier en 1 an” ou encore “j’ai quitté mon travail pour me consacrer à l’immobilier et je suis désormais propriétaire de 300 lots en 2 ans”.

De mon point de vue, ce sont des discours dangereux pour le commun des mortels …

Je m’explique : je ne dis pas qu’aucun investisseur n’a jamais réussi une performance extraordinaire. Mais il faut être très clair sur les points suivants :

• quelle était sa situation professionnelle ? ( car vous l’aurez compris, les banques prêtent en fonction d’un encadrement juridique complexe afin de ne pas surendetter l’emprunteur et de ne surtout pas prendre de risque de non remboursement )
• épargne de départ ? ( car non, 300 biens et zéro d’apport ou d’épargne… cela ne fonctionne pas ) 
• était-il soutenu par son conjoint/ses parents financièrement sur cette période ?
• de quel temps disposait-il pour son activité d’investisseur ?
• qui faisait partie de son réseau à cette période de sa vie ?
• bénéficiait-il d'une aide dans son cadre familial ou personnel afin de l’accompagner ?...

Vous l’aurez compris, j’écris ce livre dans l’unique but de permettre à tout le monde, quel que soit son milieu d’origine, son milieu social, son niveau de connaissance du milieu de l’immobilier ou du financement, de pouvoir employer la meilleure stratégie afin de se constituer son propre patrimoine immobilier.

Mais il n’y a pas de magie dans ce milieu. Parfois de la chance, mais surtout beaucoup de travail et de prise de décisions cohérentes et pertinentes.

Ce type de discours est donc pour moi inadapté pour la quasi-totalité des personnes souhaitant multiplier leurs investissements immobiliers.

Premièrement, un marchand de biens n’est pas un particulier lambda mais bien un professionnel qui achète des biens immobiliers qu’il réhabilite avec le concours d’architectes ou de maîtres d’œuvre, pour les revendre après y avoir apporté une plue-value.

C’est une activité encadrée par des obligations juridiques et fiscales bien précises.

Il doit aussi souscrire à une assurance civile professionnelle, de façon quasi-systématique à une assurance dommage ouvrage et peut être contraint de souscrire à une garantie décennale ( s’il se charge de la maîtrise d'œuvre ).

La relation avec les banques est complexe.

Le prêt bancaire n’est pas évident pour des raisons prudentielles et structurelles, les fonds propres sont très souvent la principale source de financement des marchands de biens.

Rappelez vous, les banques prêtent de l’argent avec une prise en compte du risque de non remboursement. Dans ce type d’opération, les banques n’ont pas toujours les connaissances suffisantes pour apprécier correctement ce risque.

Les points suivants peuvent les freiner :

• timing parfois serré pour la revente du bien,
• incertitude sur la juste valorisation du bien,
• calendrier de travaux difficile à respecter dans le cas de projets avec d’importantes rénovation

Malgré ces freins, des pôles spécialisés dans une majorité d’établissements bancaires peuvent étudier votre demande.

Vous serez alors face à une banque qui comprend le projet et un conseiller compétent. 

Il faudra alors trouver votre point d’accord concernant quel type de garantie vous pouvez apporter à la banque afin qu’elle vous suive sur le projet :

• un projet cohérent
• des délais rationnels
• un patrimoine existant sur lequel prendre une garantie
• de l’épargne pouvant permettre un nantissement
• une expérience solide 

Afin de vous permettre d’avoir toutes les informations liées à cette activité, c’est Maître Pierre-Adrien Muniez, notaire de renom à Bordeaux, qui va développer cette partie :

 LE MARCHAND DE BIENS

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier. Son principal but est d'acquérir des immeubles ou des fonds de commerces puis de les revendre en réalisant une marge. Les opérations que réalisent les marchands sont à différencier de celles des promoteurs immobiliers qui consistent essentiellement à produire des immeubles neufs. Le marchand de biens devra donc acquérir un bien, il devra soit l'améliorer en réalisant des travaux, soit le diviser on parlera alors de mise en copropriété pour le bâti, ou de division parcellaire pour les terrains à bâtir. Enfin, il revendra les biens issus de la transformation qu'il aura opérée sur le bien initial. C'est à ce moment précis qu'il réalise sa marge. Il agit donc comme un commerçant et il dispose généralement d'une carte de professionnel de l'immobilier. Afin de protéger son patrimoine personnel en cas de problème, il réalise ses opérations au travers de sociétés telles que SARL ou SAS par exemple.

Parmi les principales personnes existant dans l'entourage du marchand de biens, figure, aux côtés notamment de l'agent immobilier et du banquier, le notaire.

Si tout le monde est capable de définir le rôle des deux premiers professionnels, le rôle d'un notaire est plus flou. Le vocabulaire qu'il utilise n'aide pas forcément à le comprendre. En effet, il parle de "grosses", "d'envoi en possession", "de minutes", "d'usufruit", voire même "d'antichrèse" quand il est inspiré !

En réalité, le notaire est un Officier public chargé d'établir des actes et des contrats auxquels il donne un caractère authentique. En d'autres termes, des contrats qui ont la même force qu'un jugement rendu par un juge, voire même d’une loi votée par le parlement. C'est un magistrat de l'amiable par le fait qu'il bâti un consensus durable entre des parties opposées : entre un vendeur et un acquéreur, entre un prêteur et un emprunteur, etc... Il donne également une date certaine à ses actes.

Le notaire est également un percepteur d'impôts. En effet, une majeure partie des actes que reçoit un notaire engendre le versement d'impôts ou droits au profit de l'État.

Le coût par exemple d'un acte de vente d'une maison acquise 300 000,00 € pour un acquéreur s'élèvera à un peu plus de 22 000,00 €.

Le notaire est également un juriste, et a un devoir de conseil, véritable fer de lance de son action.

C'est par l'ensemble de ces missions qu'il accompagne le marchand de biens dans son activité, en partenariat avec ses autres partenaires, aux différents stades du dossier.

I - La possible présentation de vendeurs au marchand de biens.

Le marchand de biens sera généralement intéressé par des biens "atypiques". En effet, le principe de l'achat/revente en dégageant une marge implique que le choix du bien permettra, par définition, de dégager une marge, soit par la division, soit par la transformation du bien. En conséquence, le bien en parfait état, vendu au prix du marché ne l'intéressait pas de prime abord.

Le notaire, tout comme l'agent immobilier, pourra en conséquence orienter un client souhaitant céder un bien dont les perspectives de développement par un professionnel lui permettront d'en obtenir un prix plus élevé que celui d'un particulier. Ainsi, une maison en mauvais état avec un grand jardin sera généralement vendue moins chère à un particulier qu'à un professionnel envisageant par exemple de réaliser une division en terrain à bâtir, ou de créer une copropriété afin d'en céder les lots.

Il faut également retenir que le propriétaire vendeur obtiendra d'un professionnel un prix, certes plus intéressant que celui d'un particulier, mais moins intéressant que s'il réalise lui-même l'opération. En revanche, dans ces cas précis, le vendeur néophyte devra en contrepartie supporter sur les plans financier, technique et juridique, la procédure liée à la transformation de son bien, voire même, être qualifié de professionnel, sans en avoir les connaissances nécessaires ! La vente à un marchand de biens lui permettra en conséquence de ne pas supporter les risques liés à une méconnaissance de ses obligations légales et techniques, et donc de simplifier l'opération.

 Le vieil adage "A chacun son métier" est bien à propos !

Le notaire continuera son rôle en informant le vendeur des particularités liées à l'acquisition par un professionnel. En effet, une acquisition réalisée par un marchand de biens diffère quelque peu d'une acquisition par un non professionnel sur plusieurs points :

-        Sur les conditions suspensives

Si la majorité des particuliers conditionne leurs acquisitions à l'obtention d'un prêt bancaire, le marchand de biens écarte généralement cette condition pour deux principales raisons :

o       D'une part, eu égard à son image de professionnel, il doit paraître plus solide vis-à-vis du vendeur sur le plan financier qu'un simple particulier. Le bien devant faire partie de son "stock" il doit être en mesure de pouvoir s'engager financièrement sur l'acquisition de la "matière première" nécessaire à son activité.

o       D'autre part, son image de professionnel de l'immobilier implique qu'il réalise des opérations similaires de manières récurrentes, et donc qu'il connaisse parfaitement sa capacité de financement. Généralement, un marchand de biens réalise des opérations en chaîne, c’est-à-dire que lorsqu'une de ses opérations se termine, il rembourse la banque ayant participé au financement, acquitte la TVA, dégage sa marge et son bénéfice, puis engage une nouvelle opération. La relation du marchand de biens avec son banquier pourrait presque être comparée avec une autorisation de découvert autorisé. De surcroît, on retiendra que dès que la faisabilité de l'opération sera confirmée sur le plan de l'urbanisme par exemple, le banquier réalisera le déblocage des fonds chez le notaire pour procéder à la première étape de l'opération, à savoir l'acquisition.

-        Sur la chronologie

Si le délai traditionnellement observé pour des particuliers entre l'avant-contrat et la signature de l'acte de vente constatant le transfert de propriété est de trois mois et demi, il conviendra de prévenir le vendeur que ce délai sera plus long dans le cas d'une opération réalisée par un marchand de biens. En effet, hormis les cas où il s'agit d'un simple achat – revente sans modification sur le bien, le marchand va avoir besoin de délais plus long justifiés par la nécessité de confirmer la faisabilité du projet qu'il envisage de faire au regard des règles d'urbanisme, des éventuelles servitudes à créer, voire même pour permettre l'acquisition simultanée de différentes parcelles de propriétaires différents afin de réunir un tènement suffisant pour l'opération.

-        Sur le dépôt de garantie

Sur ce plan également il est à noter une différence entre l'acquisition par un particulier et celle réalisée par un professionnel. Si le premier achète le bien sur un coup de cœur (disposition des pièces, voisinage, couleurs, etc…), le second achète de manière rationnelle, pour dégager une marge. Le principe du dépôt de garantie vise généralement à prémunir le vendeur du caprice de l'acquéreur alors que les conditions suspensives sont réalisées, car il est bien évident que si une condition suspensive ne se réalise pas (comme par exemple le refus de financement bancaire), la vente ne se réalisera pas et le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur.

Sur ce principe, le professionnel recherchera à réaliser son opération dès que les conditions seront réalisées. En conséquence, il est très rare qu'un marchand de biens fasse un caprice eu égard notamment aux frais engagés pour monter l'opération. S'il n'achète pas, c'est que l'opération n'est tout simplement pas réalisable et donc que les conditions suspensives ne se réalisent pas. Le versement d'un dépôt de garantie ne sera en conséquence qu'une protection illusoire pour le vendeur, car elle ne pourra le protéger d'un échec de la vente en raison d'un refus d'autorisation d'urbanisme par exemple.

Néanmoins, dans les cas où une somme devra être versée à l'appui du sérieux du marchand de biens, elle pourra n'être stipulée versable que lorsque certaines conditions suspensives seront levées tel que l'obtention d'une autorisation d'urbanisme. Cela permet d'éviter d'immobiliser une somme d'argent alors que la probabilité de réalisation de l'opération est faible.

Enfin, en lieu et place du versement d'une somme d'argent, il pourra être prévu la production d'un engagement bancaire de versement de la somme prévue en cas de défaillance du professionnel. Cet engagement pourra prendre la forme d'une garantie à première demande ou d'un cautionnement bancaire. Dans ce cas, les liens entre le marchand de bien et son banquier doivent être très étroits.

-  Sur la qualification du bien et la détermination de la fiscalité applicable à l'opération

Il conviendra enfin que le professionnel détermine la nature exacte du projet qu'il envisage de réaliser sur le bien. En effet, cela aura pour conséquence de déterminer la fiscalité applicable à l'opération, qui pourra être modulée en fonction de la qualification du bien dans l'avant-contrat. En effet, acheter une maison en mauvais état avec jardin autour ne sera pas la même chose qu'acheter un terrain à bâtir supportant des constructions en état de ruine à démolir…

II - L'étude du projet préalablement à l'avant-contrat

La fiscalité de l'opération va dépendre de la qualification du bien sur le plan de la TVA ainsi que sur le plan des droits de mutations.

-        Le choix du régime de TVA

            Choisir le régime de TVA applicable au prix de revente va dépendre d'une part du régime fiscal de la personne à qui le marchand destine le bien. En effet, s'il est lui-même soumis à la TVA, alors il sera possible pour le marchand de déduire la TVA acquittée lors de l'acquisition par exemple (s'il a lui-même acheté d'un autre professionnel assujetti lui-même à la TVA). L'option à la TVA sur prix total sera alors opportune et le prix devra être conclu TTC. En revanche, si la personne à qui le marchand destine le bien est un particulier non soumis à la TVA, il ne pourra pas déduire la TVA acquittée sur le prix et verra en conséquence son prix d'acquisition augmenté de 20 % (taux de TVA).

•               Le régime va également dépendre de la nature du bien objet de l'opération :

Si l'opération a pour objectif la revente d'un terrain à bâtir, il existera deux options possibles pour le marchand de biens :

-    Le vendre en optant pour la TVA sur la marge – (l'acquéreur paiera des droits de mutation de 5,80 %)

-    Le vendre en optant pour la TVA sur le prix total – (l'acquéreur paiera des droits de mutation réduits de 0,715%) et il sera possible pour le marchand de déduire la TVA acquittée lors de l'acquisition par exemple.

Si l'opération a pour objectif la revente d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, trois options sont possibles, tout en notant que la personne à qui le marchand destine le bien paiera des droits de mutation de 5,80 % :

1. a)     Le vendre en optant pour la TVA sur la marge
2. b)     Le vendre en optant pour la TVA sur le prix total
3. c)     Le vendre hors du champ de la TVA

1. a) L'option pour la TVA sur marge va être recherchée par le marchand de biens dans les cas où il a réalisé des travaux (eux-mêmes soumis à TVA) et quand son acquéreur ne peut pas déduire de TVA (un particulier par exemple). Ce dernier paiera des droits de mutation de 5,80 % sur le prix duquel on déduira la marge, ce qui peut être intéressant pour lui, mais qui lui permettra de constater les détails financiers de l'opération réalisée par le marchand de biens.

Si la TVA déductible sur les travaux réalisés par ce dernier est supérieure à la TVA sur la marge, il va alors générer un crédit de TVA. Dans le cas contraire, il convient de faire une simulation.

Exemples :

1° En cas d'achat/revente : Si le marchand de biens a acquis un bien 300 000,00 € et le revend 450 000,00 €, en cas d'option à la TVA sur marge, le montant de cette dernière à acquitter sera de : 450 000,00 € - 300 000,00 € x 20 %, soit 30 000,00 €.

Le profit réalisé sur l'opération sera de 150 000,00 € - 30 000,00 €, soit 120 000,00 €.

2° En cas de réalisation de travaux sur le bien avant la revente : En supposant que le marchand fasse réaliser des travaux de rénovation pour 90 000,00 € TTC, dont 18 000,00 € de TVA et que ces travaux lui permettent de revendre le bien 650 000,00 €. En optant pour la TVA sur marge, il devra payer au titre de la TVA 650 000,00 € - 300 000,00 € x 20 % = 70 000,00 € desquels il pourra déduire les 18 000,00 € de TVA acquittée au titre des travaux qu'il a fait réaliser, soit 52 000,00 € de TVA.

Le profit réalisé dans ce cas sur l'opération sera de 350 000,00 € - 90 000,00 € de travaux – 52 000,00 € de TVA, soit 208 000,00 €.

En revanche, s'il réalise des travaux de 200 000,00 € TTC pour le même prix de revente escompté, l'opération n'aura plus aucun intérêt (TVA à acquitter lors de la revente : 70 000,00 € - 40 000,00 € de TVA sur les travaux, soit 30 000,00 €. Mais son profit sera de 350 000,00 € - 200 000,00 € de travaux – 30 000,00 € de TVA, soit 120 000,00 € !)

1. b) La revente pourra être soumise à la TVA sur le prix total sur option. Dans ce cas l'acquéreur acquittera des droits de mutation de 5,80 % sauf si les travaux sont importants et s'ils conduisent à requalifier l'opération en production d'immeubles neufs. Dans ce seul cas, les droits d’enregistrement pour l’acheteur ne seront que de 0,715%.

Les critères retenus par l'administration fiscale sont les travaux rendant à l’état neuf :

•       Soit la majorité des fondations ;
•       Soit la majorité des éléments porteurs ;
•       Soit la majorité des façades hors ravalement ;
•       Soit l’ensemble des six éléments du second œuvre pour au moins deux tiers de chacun d’entre eux (électricité ; plomberie ; planchers non porteurs ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; système de chauffage).

1. c) Si l'opération ne relève pas du champ de la TVA, alors la personne à qui est destiné le bien paiera des droits de mutation de 5,80 % sur le prix global. Ce sera le cas pour un bien d'habitation destiné à un particulier.

Au regard de ces différents régimes, il convient de préciser qu'eu égard au risque de redressement fiscal, il est conseillé au marchand de biens de constituer un dossier qui justifie et documente le régime de TVA retenu.

De même, si l'opération doit être soumise à la TVA sur la marge, il convient d'éviter un problème tenant au fait qu'il existe une condition d’identité entre le bien acquis et le bien vendu. En effet, la revente d'un terrain à bâtir issu d'un immeuble acquis initialement en tant qu'immeuble bâti ne peut en aucun cas bénéficier de l’option sur la marge !!! Un important contentieux existe sur cette question

La qualification de l'immeuble lors de l'acquisition par le marchand de biens est donc primordiale, notamment à la lumière de réponses ministérielles qui confirment que si la division parcellaire est réalisée par le propriétaire vendant au marchand de bien, les reventes par le marchand de biens, seront soumises à la TVA sur la marge. En conséquence, au lieu d'acquérir une grande parcelle, celui-ci achètera un ensemble de parcelles identifiées au cadastre.

Néanmoins, cette solution alléchante ne doit pas masquer l'éventuelle difficulté de faire comprendre à un vendeur la nécessité de diviser son bien, mais également, la problématique liée à la question de la plus-value immobilière.

En effet, dans le cas de la cession par un particulier de sa résidence principale comprenant un important jardin situé en zone constructible, l'opération ne sera pas soumise à la plus-value immobilière en raison de la qualité de résidence principale de l'ensemble. En revanche, s'il souhaite vendre sa propriété à un marchand de biens qui lui propose de détacher des terrains à bâtir afin de bénéficier de la continuité d'identité entre les biens acquis par lui et celui revendu, le vendeur initial ne sera exonéré de plus-value au titre de la résidence principale que sur la parcelle sur laquelle sera implantée sa maison et non sur les terrains détachés par lui. Cette question nécessite donc d'échanger tant avec le géomètre qu'avec le notaire afin de choisir la meilleure option fiscale en envisageant toutes les conséquences possibles.

                La détermination des droits de mutation

Les droits de mutations vus précédemment s'élèvent pour les particuliers à 5,80 % du prix. En revanche, l'acquisition par un professionnel relevant du régime de la TVA (marchand de biens, promoteur immobilier) lui permettra, moyennant des engagements de sa part, de réduire cette fiscalité à 0,715 %, voire à un droit fixe de 125,00 € !

Le premier moyen de bénéficier d'une baisse de la fiscalité est de prendre l'engagement de revendre le bien acquis dans le délai maximum de cinq ans. Notez que ce délai est ramené à deux ans dans certains cas lorsque le bien objet de la division est loué. Cette option est prise par un marchand de biens qui souhaite réaliser un achat/revente, ou une division par exemple. La fiscalité sera alors de 0,715 % en lieu et place de 5,80 %.

Le second moyen est de prendre l'engagement de produire un immeuble neuf dans les quatre ans après l'acquisition. C'est typiquement l'option que prendra un promoteur immobilier lors de l'acquisition d'un terrain sur lequel il envisagera de réaliser un programme immobilier. Dans ce cas, les droits de mutation sont ramenés à un droit fixe de 125,00 €.

Ces options pourront être soit propagées, soit substituées l'une à l'autre si le projet n'est plus réalisable en l'état.

III - La rédaction de l'avant-contrat

Si toutes les phases préalables ont bien été abordées, la rédaction de l'avant-contrat est primordiale car il s'agit de créer une véritable loi entre le vendeur et l'acquéreur.

Plusieurs types d'avant-contrats existent.

Les principaux sont le compromis de vente et la promesse de vente.

-        Le compromis de vente

Le compromis de vente peut être analysé comme une vente parfaite dans laquelle l'accord sur la chose et sur le prix est réalisé, mais dont les effets, tels que le transfert de propriété et le paiement du prix, sont reportés à la réalisation de conditions suspensives.

Le principe est que vendeurs et acquéreurs sont engagés sans réelle limite de temps. Il convient alors de prévoir des fusibles afin de libérer le vendeur de son obligation de vendre si l'acquéreur ne donne plus de nouvelles. Parmi ceux généralement rencontrés figurent la clause pénale et le gage espèce.

-      La clause pénale vise à prévoir une sorte de prix du caprice, c’est-à-dire, une somme généralement évaluée à 10 % du prix total qui devra être versée par une partie récalcitrante en cas de refus de signer l'acte de vente à la date convenue. Ce sont des sorte de dommages et intérêts que doit la partie qui n’exécuterait pas ses obligations. Il convient de préciser si besoin était que le fait de verser cette somme ne l’exonère pas d’exécuter ses obligations contractuelles. Cela peut donc devenir une double peine, généralement notamment pour le vendeur qui pourra être condamné à vendre au titre de l'exécution forcée prononcée par le juge, et également condamné à verser des dommages et intérêts à son acquéreur.

L'usage veut que l'acquéreur verse lors de la signature du compromis une somme généralement de 5 % du prix de vente entre les mains de l'agence ou du notaire rédacteur de l'avant-contrat. Si la vente se réalise, cette somme s'impute en toute logique sur le prix de vente. En revanche, si la vente ne se réalise pas, cette somme sera une avance sur ce dépôt de garantie vu ci-dessus.

-      Le gage espèce vise à ériger en condition suspensive au seul profit du vendeur, la constatation du versement d'une somme correspondant au prix augmenté des frais sur la comptabilité du notaire chargé de recevoir la vente. En conséquence, en cas d'absence de nouvelle de la part de l'acquéreur, le vendeur invoquera la caducité du compromis de vente pour non réalisation de cette condition suspensive et retrouvera la libre disposition de son bien sans avoir à signer une convention de résiliation avec l'acquéreur, qui peut être difficile en cas de mauvaise foi de ce dernier.

-        La promesse de vente

La promesse peut être unilatérale ou bilatérale. On parlera dans ce cas de promesse synallagmatique de vente, très similaire au compromis de vente.

En revanche, la promesse unilatérale peut être soit de vente, soit d'acquisition :

-      La promesse unilatérale peut être une promesse de la part du vendeur, très généralement rencontrée. C'est un acte aux termes duquel le vendeur promet de vendre un bien à un bénéficiaire. Ce bénéficiaire devra obligatoirement donner sa réponse dans un délai déterminé. Cela s'appelle la levée d'option. Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai imparti, le promettant, c’est-à-dire le vendeur, sera totalement libéré de son obligation de vendre. Cette défaillance du bénéficiaire sera de surcroît sanctionnée par le versement d'une indemnité d'immobilisation, dédommagement versé au propriétaire s'étant interdit de vendre son bien à une autre personne. Cette somme généralement fixée à 10 % est comparable à la clause pénale ci-dessus évoquée.

Lors de la signature de la promesse, à l'image de ce qui a été exposé au titre du compromis de vente, le bénéficiaire, c’est-à-dire l'acquéreur, verse entre les mains du notaire chargé de recevoir l'avant-contrat une somme de 5 % du prix de vente. Cette somme sera dans ce cas précis une partie de cette indemnité d'immobilisation. L'autre partie est en principe stipulée être versée par le bénéficiaire le jour prévu pour la levée d'option. En conséquence, si la vente se réalise, cette indemnité d'immobilisation devient partie du prix de vente. Au contraire, en cas d'absence de levée d'option par l'acquéreur et en dehors de l'absence de réalisation d'une condition suspensive, l'acquéreur pourra prétendre au versement de la première partie de cette indemnité et pourra réclamer l'autre partie au titre de l'engagement contractuel du versement vu ci-dessus.

Néanmoins, la dénomination de cette somme est primordiale car elle peut entraîner la requalification du contrat en cas de conflit.

-      Il peut s'agir aussi d'une promesse de la part de l'acquéreur. On la rencontre plus rarement car elle ne constate pas d'engagement de la part du vendeur. L'avenir de la vente est donc plus qu'incertain. Cette convention retrouve néanmoins toute son utilité lorsqu'un des vendeurs est incapable au sens juridique, c’est-à-dire qu'il est par exemple sous tutelle. Dans ces cas précis, il est impératif d'obtenir l'accord du juge des tutelles par la voie d'une ordonnance autorisant le tuteur à signer pour le compte du protégé. Afin de matérialiser l'engagement de l'acquéreur au regard du dossier, on lui fait signer une promesse d'achat contresignée par certains vendeurs. Néanmoins, les étapes importantes tels que la purge du droit de préemption urbain par exemple ne pourront être réalisées qu'après l'accord du juge.

Le choix entre ces deux types d'avant-contrats sera généralement dicté par la partie que l'on cherche à protéger :

Si on souhaite protéger le vendeur, on choisira la promesse de vente puisqu'à défaut d'avenant entre les parties, il n'existe que deux options lors de la survenance du délai : soit la vente est signée, soit le vendeur retrouve la libre propriété de son bien.

Au contraire, si l'on souhaite apporter de la souplesse dans l'opération, on penchera vers le compromis de vente car la convention n'est pas annulée par la simple survenance de la date, qui sera alors le point de départ d'action pour soit engager une procéder d'exécution forcée difficile, soit engager une procédure en caducité.

IV - La rédaction de l'acte de d'achat ainsi que des reventes en fin d'opération

Si le rôle du notaire est suspendu après l'acte d'acquisition, il reprend avec la finalisation de l'opération du marchand de biens au travers des reventes. Tout l'enjeu sera alors d'encadrer la revente au travers des conditions suspensives exigées par l'acquéreur, mais également de veiller à ce que les formalités aient bien été accomplies. En effet, pour certaines opérations, il convient d'observer de purger des droits de préférences accordés par la loi à certains locataires, de vérifier que des formalités ont bien été réalisées sur le plan de l'urbanisme.

D'autre part, il devra rédiger avec une attention toute particulière l'avant-contrat afin d'apporter à l'acquéreur du marchand de biens le maximum d'informations. En effet, ce dernier, comme tout professionnel de l'immobilier, doit une garantie très étendue à son acquéreur, c’est-à-dire la garantie des vices cachés à laquelle n'est pas soumis un vendeur non professionnel. A cet effet, il garantit tous les problèmes issus de son éventuelle malhonnêteté mais également ceux qu'il ignorait sincèrement. C'est pourquoi certains marchands de biens n'hésitent pas à faire constater par huissier tous les défauts, même mineurs, du bien qu'ils revendent afin de les porter à la connaissance de tout acquéreur. Le constat de l'huissier est alors annexé dès l'avant-contrat afin que la purge du délai de rétractation soit réalisée à la connaissance de ces éléments.

Il est à noter que lors de la mise en copropriété d'un immeuble, la loi impose la réalisation d'un diagnostic technique global, souvent dressé par le géomètre chargé de la rédaction de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété. Ce document pourra alors substituer le constat d'huissier, en conséquence réservé à la cession d'immeubles non soumis au statut de la copropriété.

V - Conclusions

-        L'avantage du statut du marchand de biens

Pour résumer, le statut du marchand de biens est un statut bien adapté à l'investisseur qui souhaite réaliser régulièrement des opérations immobilières.

En effet, tant les aménagements liés à la fiscalité lors de l'acquisition, que de celle lors de la revente en écartant le régime de la plus-value immobilière des particuliers impliquent nécessairement de choisir ce statut.

De même, le partenariat avec un banquier dans un cadre professionnel sera à même de fluidifier la recherche du financement.

-        Les inconvénients du statut de marchand de biens

En revanche, il conviendra de se méfier des contraintes liées à sa responsabilité étendue en cas de problèmes survenant sur le bien sur lequel il a réalisé son opération. Il devra en conséquence avoir des assurances spécifiques et pouvoir en justifier dans les actes notamment afin de rassurer tant l'acquéreur, que ses partenaires.

Son activité d'achat / revente a pour conséquence qu'il est un véritable commerçant au sens du Code de commerce. En cette qualité, il doit utiliser des sociétés commerciales uniquement qui ont de lourdes obligations fiscales et comptables notamment auprès du greffe du tribunal de commerce, telles que les SARL, les EURL les SA, les SAS ou bien encore les SASU.

Le marchand de biens a également une image quelque peu écornée par certains professionnels peu scrupuleux sur la qualité du bien qu'ils revendent. Certaines émissions ou journaux en témoignent trop souvent. Cette image a eu pour conséquence de pousser certaines municipalités à adopter des mesures destinées à empêcher le morcellement des immeubles. On peut parler de la nécessité de justifier de places de stationnement toujours en cas de découpe créant des logements, du permis de diviser afin de contrôler les découpes des immeubles, l'interdiction de créer des terrains à bâtir desservis par des bandes d'accès, etc…

L'image de professionnel devra donc être soignée, tant par le choix du bien sur lequel sera réalisée l'opération, que sur les partenaires du professionnel tels que le géomètre, les diagnostiqueurs, mais également les entreprises réalisant les travaux sur le bien.

En effet, si un marchand de biens a la réputation de livrer des logements qualitatifs, les agences immobilières auront tendance à se tourner vers lui pour lui proposer des produits car elles sauront que le bien issu de l'opération sera apprécié. Généralement, ces agences interviennent également lors des reventes des biens issus de l'opération. Il s'agira donc de créer un cercle vertueux basé sur le sérieux, garantissant les recommandations pour se voir proposer des biens pour réaliser des opérations intéressantes, donc des retours sur investissement efficaces, satisfaisant par-là même les partenaires financiers du marchand de biens.

Vous pouvez désormais faire le choix ou non de devenir marchand de bien grâce aux réponses ci dessus :  Comprendre le fonctionnement des opérations de marchands de biens sur Bordeaux