L'intérêt de se faire financer son projet à travers une SCI, SARL ou une Holding avec votre agence de courtage en prêt sur Bordeaux :

L'intérêt de se faire financer son projet à travers une SCI, SARL ou une Holding avec votre agence de courtage en prêt sur Bordeaux :

L'intérêt de se faire financer son projet à travers une SCI, SARL ou une Holding avec votre agence de courtage sur Bordeaux :

Maintenant que vous avez toutes les clés pour maîtriser votre financement personnel et professionnel, nous allons voir sous quelle forme juridique il est pertinent d’investir en fonction de votre profil et votre besoin en répondant à la question suivante : Quel est l'intérêt pour vous de vous faire financer votre projet à travers une SCI, SARL ou une Holding avec votre agence de courtage sur Bordeaux ?

Très généralement le premier achat, souvent celui de la résidence principale, se fait en nom propre car il n’y a pas de stratégie de fiscalité à mettre en place en cas de revente ( pas d’impôt sur la plus value sur les résidences principales ) ou dans le cadre de la perception de loyers.

Pour les investissements suivants, il est pertinent de connaître toutes les possibilités qui s’offrent à vous en fonction de vos motivations :

• préparer votre retraite
• vous constituer un revenu passif
• une revente rapide en faisant une plus value 
• défiscalisation
• transmission de patrimoine
• protection de votre famille
• achat lié à l’affect ( maison de vacances…)
• un achat avec une importante part de travaux

…

Je vous laisse donc sur cette partie avec Maître Cliquet, spécialiste de la fiscalité immobilière et des montages juridiques judicieux et ingénieux. 

L’intérêt de faire financer un ou des projet(s) immobilier(s) au travers d’une société civile, une société commerciale ou par le biais de la création d’une société holding

Introduction :

L’investissement en immobilier permet de se constituer un patrimoine conséquent qui pourra être transmis aux héritiers en les aidant ainsi de démarrer plus sereinement dans la vie et pour les plus visionnaires ou plutôt les plus avertis, générer un bénéfice exploitable de leur vivant.

L’investissement peut être opéré soit en tant que personne physique, soit par le biais de la constitution d’une personne morale : société civile ou commerciale.

L’investissement en tant que personne physique a indéniablement certains avantages patrimoniaux et fiscaux. Notre court propos n’est pas consacré à ce cas de figure. Nous nous arrêterons dans la présente étude de manière aussi circonstanciée que possible à l’utilisation du droit des sociétés pour les besoins de la constitution d’un patrimoine.

Si la constitution d’une société civile immobilière (ci-dessous, SCI) apparaît comme la solution la plus naturelle (I), le passage par une société commerciale de type, société à responsabilité limitée (ci-dessous, SARL) ou bien, société par actions simplifiée (ci-dessous, SAS) peut s’avérer à certains égards plus avantageux (II).

Se posera enfin naturellement la question de savoir si une seule et même personne morale doit acquérir plusieurs biens immobiliers ou s’il apparaît plus judicieux d’optimiser leur acquisition par différentes sociétés elles-mêmes détenues par une société holding (III).

1.               Quelques réflexions indispensables facilitant le choix de la SCI :

La SCI est tout d’abord une société civile.

La première conséquence, souvent ignorée par les particuliers, est que les associés sont responsables des dettes sociales à l’égard des créanciers de la société avec leur patrimoine personnel et ceci, de manière indéfinie et conjointe. Autrement dit, chaque associé est responsable à l’égard d’un créancier de la société de la quote-part de la dette conclue par la SCI, si celle-ci s’avère défaillante.

À ce titre, la SCI apparaît adaptée aux projets familiaux lorsque son accès est limité à un petit nombre d’associés.

Puis, la SCI[1] est considérée comme fiscalement transparente : autrement dit, la société n’est pas elle-même imposée sur les bénéfices sociaux qu’elle a réalisés au titre d’un exercice social mais chaque associé sera imposé sur sa quote-part du bénéfice, même si la SCI n’a pas procédé à une distribution de dividendes. Autrement dit, les associés sont imposés sur des sommes auxquelles ils n’ont pas accès, si aucun dividende n’a été distribué.

Au regard de ce qui précède, quel est donc l’intérêt de constituer une SCI ?

De tels avantages existent bien évidemment ; le cas échéant, notre propos aurait été dénué de tout intérêt.

Les frais de gérance non récupérables, les frais de gestion, les charges de copropriété, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt et les travaux d’amélioration constituent des charges pour la SCI. Lorsque les recettes de la SCI (i.e. les loyers perçus) ne permettent pas de couvrir ses charges, les associés constateront lors de l’assemblée générale annuelle la réalisation d’un déficit et non pas d’un bénéfice. Ainsi, ce déficit pourra être exploité par chaque associé dans la limite de sa quote-part de capital social détenu. Si les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les autres revenus fonciers réalisés par chaque associé, le reste du déficit pourra s’imputer sur le revenu global de chaque associé dans la limite prévue par le Code général des impôts (pour mémoire, 10.700 €).

Imaginons, par exemple, que la SCI a pour objet d’acquérir un bien immobilier dans lequel des travaux d’amélioration sont prévus. Ces travaux peuvent être réalisés avant la mise en location dudit bien ; autrement dit, avant la réalisation d’un quelconque bénéfice par la SCI. La réalisation de ces travaux générera un déficit qui s’imputera sur les revenus des associés de la SCI et diminue ainsi leur base imposable dans le cadre de leur impôt sur le revenu (ci-dessous, IR) et ceci, dans la limite susmentionnée.

Puis, dès que ce déficit s’avère épuisé, la SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés (ci-dessous, l’IS). Ainsi, les bénéfices de la SCI seront imposés au niveau de la société, la transparence fiscale disparaîtra. Les associés ne seront imposés au titre de leur revenu que lorsqu’une distribution de dividende est décidée par l’assemblée des associés.

Enfin, il convient de préciser que la SCI n’est pas dédiée aux locations en meublé parce que les bénéfices provenant des locations meublées sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, si une SCI est créée pour exploiter des biens immobiliers loués en meublé, cette SCI sera nécessairement soumise à l’impôt sur les sociétés. Quoiqu’il en soit, on préférera plutôt créer une société commerciale qu’une société civile pour exercer l’activité de location de biens meublés.

La soumission de la SCI à l’IS offre certains avantages et notamment, l’amortissement du bien immobilier propriété de la SCI. Cet amortissement permet de diminuer le bénéfice imposable de la société, à tout le moins pendant la durée d’amortissement (entre 20 ans et 50 ans). En revanche, la décision de soumettre la SCI à l’IS n’est pas anodine et doit être appréciée en fonction des besoins des associés dans la mesure où, si la cession du bien immobilier propriété de la société est envisagée, la soumission de la SCI à l’IS entraînera nécessairement une augmentation de la plus-value imposable, ainsi que l’impossibilité de bénéficier de l’abattement pour la durée de détention réservé aux SCI à l’IR[2].

Ainsi, l’option en faveur de l’IS ne doit être opérée que lorsque la cession ultérieure du bien acquis au travers d’une SCI n’est pas envisagée.

La SCI est aussi très souvent utilisée par des chefs d’entreprise et des professionnels libéraux qui souhaitent acquérir les locaux leur permettant d’exercer leur activité professionnelle.

À titre d’exemple : Un médecin souhaite acquérir les murs de son cabinet médical. Au lieu de l’acquérir par le biais de la SELARL qu’il a créé pour les besoins de l’exercice de son activité professionnelle, il peut acquérir les murs par le biais d’une SCI qu’il aura au préalable créée avec sa compagne et/ou ses enfants. Ainsi, la SELARL payera à la SCI un loyer qui servira à rembourser le prêt contracté par la SCI et si aucun prêt n’avait été contracté ou après le remboursement dudit prêt, le loyer constitue un chiffre d’affaires pour cette même SCI. Lorsque la SCI est bénéficiaire, le bénéfice dégagé pourra être distribué aux associés, après décision en ce sens de l’assemblée générale des associés de la SCI. En cas de déficit foncier et tant que la SCI est soumise à l’IR, la quote-part déductible du déficit peut s’imputer sur le revenu du médecin et diminuer sa base taxable. Puis, le médecin pourra procéder par donation de son vivant de ses parts sociales ou seulement d’une partie au profit de ses enfants et bénéficier ainsi de l’exonération fiscale accordée (dans la limite de 100.000 € par enfant tous les 15 ans[3]).

Au regard du propos qui précède qui se voulait concis, mais qui demeure certes incomplet tellement le sujet est vaste, il apparaît évident que la SCI est un outil juridique facilitant incontestablement la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCI est aussi la forme sociale la plus utilisée en France dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier.

1.             Faut-il privilégier la création d’une société commerciale en lieu et place d’une SCI ?

À la différence de la SCI, la responsabilité des associés d’une SARL ou d’une SAS est limitée à leurs apports. Le risque pour les associés est moindre que celui que ces derniers subissent dans le cadre d’une SCI.

Toutefois, cette affirmation doit être quelque peu nuancée dans la mesure où les établissements bancaires prêtant des fonds destinés à l’acquisition d’un bien immobilier sollicitent systématiquement des garanties (par exemple : cautionnement) de la part des associés.

En revanche, les impacts fiscaux et sociaux de la SARL et la SAS ne sont pas les mêmes. Il conviendra de choisir entre ces deux formes pour donner le cadre le plus adapté au projet immobilier envisagé.

II.1. – Pourquoi choisira-t-on une SARL ?

On choisira une SARL classique pour bénéficier de la soumission de la société à l’IS et de la possibilité de déduire en tant que charge sociale la rémunération du dirigeant de cette société.

Puis, dans le cadre d’une SARL classique, on pourra exercer tant l’activité de location nue que l’activité de location meublée, ces deux activités étant par nature civile et l’exercice d’une activité civile dans le cadre d’une société commerciale étant en principe possible[4].

Il résulte des dispositions du Code général des impôts que l’activité de location meublée relève fiscalement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (ci-dessous, BIC) et que seule l’activité de location en meublé peut être exercée dans le cadre d’une SARL de famille.

Ainsi, la location d’un bien nu ou la mise à disposition à titre gratuit d’un bien meublé fera échapper ipso facto toute société au statut de la SARL de famille.

La SARL de famille est une société fiscalement transparente dont les associés membres d’une seule et même famille, ayant un lien de parenté directe (par exemple : enfants, parents, grands-parents), ou frères et sœurs, conjoints (mariés ou pacsés), sont imposés personnellement pour la quote-part du bénéfice réalisé par cette société. Pour qu’une société adopte le statut de la SARL de famille, tous les associés doivent y consentir, l’unanimité étant de rigueur sur ce point.

On choisira la SARL de famille notamment pour :

Þ    imputer la quote-part du déficit dégagé par cette SARL sur le revenu de chaque associé, alors qu’une telle imputation est impossible dans une société soumise à l’IS ;

Þ    déduire les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition des parts sociales par les associés, cette acquisition n’étant pas possible de façon totale dans le cadre d’une SARL à l’IS, … .

En revanche, le gérant majoritaire, qu’il soit rémunéré ou non dans le cadre de son mandat social, sera soumis au paiement de charges sociales. Tel ne sera pas le cas du gérant minoritaire ou égalitaire lorsqu’il n’est pas rémunéré mais ce sera le cas s’il perçoit une rémunération.

Pour illustrer au mieux l’intérêt de la SARL de famille, procédons par un simple EXEMPLE.

Une mère âgée de 68 ans et sa fille âgée de 49 ans ayant elle-même des enfants majeurs fiscalement indépendants créent une SARL de famille dont l’objet est la mise en location en meublé d’un bien immobilier situé sur la Côte atlantique. Le bien est financé à hauteur de 100.000 € par la mère en liquidité et à hauteur de 600.000 € par un emprunt bancaire. La répartition du capital social de cette société entre la mère et sa fille est la suivante :

Þ    40% pour la mère ;

Þ    60 % pour la fille.

Le chiffre d’affaires résultant de la location est de 50.000 € par an.

Ce montage permettra notamment :

•       de faire bénéficier la fille d’un enrichissement du fait du remboursement de l’emprunt par les loyers perçus ;

•       la faire bénéficier, éventuellement, de la donation des parts sociales de sa mère en nue-propriété à moindre coût, la valeur des parts étant affectée par l’existence de l’emprunt, celle-ci pouvant à son tour faire une donation d’une partie de ses parts au profit de ses propres enfants en pleine propriété ou bien, en nue-propriété ;

•       de permettre à la mère de récupérer les liquidités investies en compte courant d’associé même en l’absence de bénéfice distribuable.

Ainsi, l’intérêt de la SARL de famille est indéniable. Toutefois, compte tenu de la fragilité de ce régime, elle apparaît adaptée aux sociétés de très petite taille.

II.2. – Quels avantages pour le choix de la SAS ?

La SAS est une forme sociale très attractive du fait de la liberté contractuelle laissée aux associés par le code de commerce. Ainsi, les clauses figurant dans les statuts peuvent permettre aux associés participant à la constitution de son capital d’aménager « à leur image » le fonctionnement de cette société.

Dans la sphère immobilière, la constitution d’une SAS correspond plutôt à des projets immobiliers d’envergure. En effet, il est inutile de créer une SAS pour gérer un studio, qu’il soit situé à Bordeaux, à Arcachon ou bien au Cap-Ferret.

En revanche, la SAS peut apparaître attractive du fait du régime social applicable à son dirigeant. En effet, aucune charge sociale et aucun prélèvement social ne sont dus si le dirigeant ne perçoit pas de rémunération au titre de son mandat social.

Attention : la SAS apparaît attractive du fait du taux applicable aux droits d’enregistrement en cas de cession de la totalité ou seulement d’une partie des actions composant son capital social : seulement 0,1 % contre 3% après abattement de 23.000 € pour les SARL. En revanche, cette considération qui est vraie pour des sociétés opérationnelles intervenant dans le domaine du commerce ou de l’industrie est parfaitement erronée lorsque les titres cédés composent le capital social d’une société à prépondérance immobilière. Dans ce dernier cas de figure, le taux de droit d’enregistrement applicable est de 5%.

Avantages et inconvénients communs aux trois formes sociales (SCI, SARL et SAS) :

Un autre intérêt de ces trois formes sociales consiste dans la transmission du patrimoine par dévolution successorale (i.e. en cas de décès du propriétaire des parts sociales composant le capital de la SCI ou la SARL ou les actions de la SAS). Lorsque la société a pour objet d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers, il n’y aura aucun besoin de répartir les biens entre les héritiers ; de même, ces derniers ne demeureront pas en indivision. En effet, uniquement une quote-part des titres composant le capital de la société sera allouée à chaque successible et ce dernier percevra la quote-part correspondante des dividendes éventuellement distribués.

Par ailleurs, le coût de la transmission par dévolution successorale pourra être allégée lorsque la propriété des parts du défunt a été démembrée avant son décès. En effet, il existe un intérêt non négligeable de donner de son vivant à ses héritiers la nue-propriété des titres le plus tôt possible après l’acquisition de leur majorité. Ainsi, après déduction de la part exonérée fiscalement de droits fiscaux, seulement la partie restante sera imposée. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoindra la nue-propriété sans qu’une imposition s’y applique.

En revanche, il faut éviter de procéder par donation de la nue-propriété à l’égard de mineurs car, en cas de nécessité de vendre le bien propriété de la société dont les titres ou une partie des titres a été démembrées, il conviendra de solliciter l’autorisation du juge des tutelles (il s’agit d’une mesure de protection des mineurs).

III.            Pourquoi gérer son patrimoine immobilier par le biais d’une holding ?

La société holding est une personne morale ; sa forme sociale est déterminée en fonction de chaque projet poursuivi. À titre d’exemple, elle peut prendre la forme d’une société civile, d’une SARL ou bien d’une SAS et pourquoi pas, d’une SA. L’objectif de la holding est d’assurer le contrôle ou la direction de ses filiales.

L’on distingue en général entre la holding passive dont l’objet principal est de détenir les titres de ses filiales et percevoir les dividendes qu’elle pourra distribuer à ses propres associés et la holding active dont l’objet est non seulement de détenir les titres mais aussi de fournir des prestations au profit de ses filiales.

Dans le domaine immobilier, la holding constitue un outil majeur pour le développement du patrimoine. Elle permet d’assurer une réflexion globale et structurée, une certaine prise de hauteur…

Illustrons nos propos par un EXEMPLE.

Monsieur X a créé avec son épouse une SCI à l’IS dont l’objet est la mise en location d’appartements meublés de standing. Il est également l’actionnaire majoritaire d’une SAS dont l’objet est l’exploitation d’une villa sur la Côte d’Azur. La villa a subi un sinistre et l’assurance refuse de verser l’indemnité. En revanche, la SCI génère des bénéfices. Toutefois, la SCI ne pourra pas avancer les fonds nécessaires à la SAS pour réaliser les travaux nécessaires dans la mesure où il n’existe pas de liens capitalistiques entre ces deux sociétés. Or, cela aurait été possible par le biais d’une holding.

Autrement dit, dans le cadre d’une société holding les bénéfices générés par une filiale pourront être exploités au profit d’une autre filiale, la société holding pouvant abonder en compte courant d’associé au profit de la filiale éprouvant des difficultés.

De même, les bénéfices générés par une filiale pourront permettre à la holding d’investir dans l’acquisition de nouveaux biens immobiliers qui pourraient être gérés dans le cadre d’une filiale nouvellement créée.

Ainsi, l’utilité d’une holding y compris pour la constitution d’un patrimoine immobilier ne sont plus à prouver. Les investisseurs en immobilier sont rapidement séduits par cet outil.

En revanche, l’idée de la constitution d’une holding arrive souvent tardivement, après la constitution d’une ou plusieurs sociétés immobilières. Dans ce cas, la constitution de la holding n’est pas financièrement indolore parce que l’apport des titres d’une société opérationnelle entraîne des conséquences fiscales, à savoir notamment le paiement de droit d’enregistrement.

Il est donc important de réfléchir à son projet immobilier dans sa globalité et avant son lancement !

Conclusion :

Le patrimoine peut être constituer ab initio ; le rêve de devenir « rentier » est aujourd’hui accessible, encore faut-il connaître les différents dispositifs existants et savoir les utiliser de manière habile.

Notre court exposé avait pour principal objectif d’esquisser les contours juridiques de l’ingénierie patrimoniale et parfois même, de mettre en exergue les limites des dispositifs proposés. Il ne s’agit nullement d’une étude exhaustive. Des sujets comme la plus-value immobilière et l’impôt sur la fortune immobilière ont été laissés de côté volontairement afin de ne pas rendre notre exposé « indigeste ». Quoiqu’il en soit, ils ont indéniablement une importance majeure pour la construction du projet immobilier de tout un chacun.

Au risque de finir avec une banalité, il convient de rappeler que chaque projet patrimonial est différent et mérite d’être étudié en substance. Il n’existe pas de conseil universel ! L’accompagnement d’un professionnel du droit qu’il soit notaire ou avocat et d’un expert-comptable s’impose. Ces professionnels pourront vous aider à établir une stratégie juridique pour la constitution de votre patrimoine et vous éviter quelques déconvenues qui pourraient entraîner des conséquences néfastes pour vous et votre famille.

                                                                                      Vassilka CLIQUET

                                                                                      Avocat à la Cour

                                                                                      Associée du CABINET CLIQUET PIC & ASSOCIÉS

[1] N’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés.

[2] Pour mémoire, l’exonération complète au titre de l’IR intervient au bout de 22 ans ou pour les prélèvements sociaux – au bout de 30 ans.

[3] En l’état actuel du droit, susceptible d’évoluer.

[4] Nota bene : l’activité de location en meublé est une activité civile au sens du droit civil du terme mais elle est traitée par l’administration fiscale comme une activité commerciale.