Le prêt relais à Bordeaux : explication par votre courtier CAP Financimmo
Le prêt relais à Bordeaux : explication par votre courtier CAP Financimmo
Il me paraît important de faire un arrêt sur ce prêt particulier et qui suscite tant de questionnements.
Souvent montré du doigt comme une solution dangereuse, je pense qu’il est simplement mal expliqué mais qu’il gagne à être connu…
Amandine Kindynis Vichy, votre courtier bordelais, vous explique tout sur le prêt relais à Bordeaux :
Premièrement, qu’est ce que le prêt relais exactement ?
Il s’agit d’une avance que va vous octroyer votre banque lorsque vous avez pour projet d’acheter une nouvelle maison alors que celle dans laquelle vous habitez actuellement n’est pas encore vendue.
Il est donc destiné à des personnes déjà propriétaires.
Ce prêt est amené à être remboursé rapidement avec le fruit de la vente du premier bien. Ainsi, le prêt relais ne dépasse pas la durée de 24 mois.
Comment la banque calcule votre enveloppe de prêt relais ?
- Le client fait estimer son bien par deux agents immobiliers au minimum et la banque retiendra la moyenne des estimations.
- La banque pondère à 70% cette valeur. Rappelez vous, nous sommes toujours sur une réflexion d’encadrement de prise de risque. ( le pourcentage peut évoluer en fonction de la banque et de l’avancement du dossier, par exemple de 80% à 100% sont retenus dans le cas où le compromis de vente est déjà signé et que l’acquéreur a ses offres de prêt éditées ).
- Si il y a un prêt sur le bien en vente, la banque soustrait alors son montant.
- C’est ainsi que l’on détermine l’enveloppe d’un prêt relais
Un exemple :
Mr Jordan est propriétaire de sa résidence principale.
Sa valeur a été estimée à 200 000 euros.
Il lui reste 50 000e de crédit à rembourser pour ce bien.
En flânant sur le bon coin, il trouve alors la maison de ses rêves à 300 000e. Elle est tellement belle, il ne se voit pas vivre sans elle ! Il fait alors une offre au prix, et le vendeur accepte.
Mr Jordan se rapproche de sa banque qui lui explique qu’il faut passer par un prêt relais.
Le calcul est alors le suivant :
200 000 euros x 70 % = 140 000 euros
140 000 euros - 50 000e = 90 000 euros
La banque propose donc à son client un prêt relais de 90 000 euros ( qui devra être remboursé avec le fruit de la vente du bien ), le supplément sera financé par un prêt classique sur 25 ans.
En imaginant que la maison de Mr Jordan se vende 200 000 euros comme convenu, après avoir remboursé son ancien prêt et le prêt relais, il lui reste alors 60 000 euros:
200 000 - 50 000 - 90 000 = 60 000 euros
Il peut alors choisir :
- d’injecter ces 60 000 euros en totalité dans le prêt immobilier classique complémentaire au prêt relais afin de voir baisser sa mensualité ou sa durée de prêt
- en injecter qu’une partie
- ne pas en injecter du tout et garder cette somme pour d’autres projets.
Nb : cet exemple ne tient pas compte des frais bancaires annexes et frais de notaire obligatoires liés à toute acquisition.
Mise en route du projet
Un élément important est à souligner dans la mise en route de ce type de projet :
Si vous aviez un crédit immobilier en cours sur votre premier bien, vous vous retrouvez donc à l’achat de votre nouveau bien avec une double mensualité. C’est pourquoi, les projets de financement contenant des prêts relais sont montés avec des différés partiel ou total.
Votre prêt relais d’une durée de 24 mois sera donc en différé pendant 23 mois, avec un remboursement total prévu au 24ème mois.
De la même manière votre prêt immobilier classique sera lui aussi en différé pendant les 24 premiers mois, et passera en phase d’amortissement à partir de la troisième année.
Ces différés peuvent éventuellement être écourtés si vous vendez votre bien plus tôt.
Quels sont les risques liés à la mise en place d’un prêt relais à Bordeaux ?
Du moment que le bien se vend dans les 24 mois, aucune difficulté.
C’est dans le cas où vous dépassez ce délai que les conditions de remboursement changent puisque votre prêt relais passe en amortissement. Donc vous vous retrouvez avec la mensualité du prêt relais plus celle du prêt classique ( si il y en a un ).
La banque peut dans ce type de cas prolonger le prêt relais de 12 mois pour soulager le client en attendant la vente effective du bien.
Cas particulier de certains établissements :
Comme vous avez pu le constater, chaque établissement bancaire a une vision bien à lui des projets et des financements. Le prêt relais n’échappe pas à cette règle !
En l’occurrence, certains établissements (toujours dans un souci de maîtrise du risque ) souhaiteront racheter votre prêt en cours sur la première résidence.
Dans ce cas, le rachat de ce prêt sera lui en différé avec le prêt relais pendant la phase d’attente de revente de votre bien, et le prêt immobilier classique complémentaire sera quant à lui mis en amortissement dès le départ.
Ce fonctionnement permet à la banque de rapatrier tous vos encours et donc l’intégralité de la relation bancaire, et d’avoir une maîtrise globale de votre projet.
vidéo explicative : Le prêt relais à Bordeaux : explication par votre courtier bordelais
https://www.youtube.com/watch?v=zVoDasuBhwo
